營收降淨利升 雲南城投資產大騰挪

時代週報記者 蔡穎 發自廣州

4月29日，雲南城投置業股份有限公司釋出2018年業績公告，宣佈2018年實現營業收入95。43億元，同比下降33。69%；實現歸屬於股東的淨利潤4。91億元，同比上升85。98%。

相比起銷售業績上的變動，過去一年，雲南城投在資本市場上的動作更引人注目，一邊頻繁出售旗下專案，一邊進行資產併購，頻繁實施資產騰挪術。

就在去年年底，一場耗資240億元的交易最終告吹。由於無法回覆證監會的44個問題，雲南城投主動申請中止對成都環球世紀會展旅遊集團有限公司的收購。

與此同時，雲南城投財務壓力也並不輕鬆，2018年，雲南城投資產負債率微升至89。37%，遠高於行業平均水平。

頻繁買賣

時代週報記者不完全統計，2018年，雲南城投多個下屬公司的股權將被轉讓。包括雲南亞德房地產開發有限公司40%股權、西安雲城置業有限公司51%股權、昆明七彩雲南城市建設投資有限公司59。50%股權、雲南城投天堂島置業有限公司90%股權、滿江康旅80%股權、陵水順澤90％股權等。

而就在去年12月份的一週內，雲南城投一口氣出售了三個專案。12月3日，雲南城投將5。87萬平方米在建融城昆明湖工程專案以18。4億元轉讓給首創。12月5日，雲南城投計劃放棄競買昆明西山區8號片區彌勒寺村城改專案90％股權。12日，雲南城投全資子公司昆明未來城開發有限公司，將雲南亞德房地產開發有限公司40%股權悉數轉讓給大華集團，成交價為2。1億元。

不過，最終僅有兩個專案完成出售。根據財報，2018年，公司對外轉讓大理滿江 80%及七彩雲南 59。50%的股權，共實現投資收益 18。07 億元。

在賣賣賣的同時，雲南城投也在買買買。

自2016年12月至2018年底，雲南城投共發起數筆重大資產收購。

2016年12月，雲南城投以18。63億元收購銀泰旗下8個專案股權；2017年11月，雲南城投擬以240億元重組成都會展100%股權；2017年9月，雲南城投以25。88億元完成對銀泰旗下8家公司股權的收購及7家公司70%股份和1家公司20%的股份收購；2018年5月26日，雲南城投收購海南國際會展中心專案，耗資近20億元；除此之外，雲南城投還先後收購了雲南華僑城2萬多平方米的物業、昆明城海47。37%股權等。

在多筆收購專案中，其自2017年11月開始向成都會展發起的收購計劃，涉及金額巨大而備受關注。就在醞釀了一年多後，這筆240億元的“蛇吞象”收購案被按下了暫停鍵。

雲南城投在2018年11月15日釋出公告稱，因為市場環境的變化，部分事項尚需與交易對方進一步協商，公司無法如期提交《反饋意見》的書面回覆，並決定向中國證監會申請中止本次發行股份購買資產事項的審查。

對於這場重組，雲南城投曾表示：“成都會展有著較強的盈利能力，重組會對公司業績產生積極影響，資產負債率下降，財務結構可以得到最佳化。”

根據資料，成都會展在成都、眉山等地擁有325。87萬平方米的土地儲備，旗下擁有45宗土地使用權，其中41宗已獲得國有土地使用許可證。

如此龐大土地儲備對於渴求規模擴張的雲南城投無疑是“雪中送炭”。

2019年是否會繼續向成都會展發起重組？雲南城投內部人士向記者表示，“成都會展的收購中止”並非是“終止”，至於什麼時候再啟動，目前尚不確定。

儘管成都會展收購受阻，但2018年，雲南城投完成海南省海口市海南國際會展中心綜合性地產專案股權收購，併成立海南事業部。

與此同時，雲南城投2018年和中國銀泰合資成立了雲泰商管公司。截至目前，雲泰商管已完成股東方委託的14個商業專案的正式接管，管理商業面積約300萬平方米。截至目前，物業總體接管面積達1013萬平方米，較上一年度348。3萬平方米增長190%。

債務壓力大

作為雲南省首家上市房企，雲南城投在雲南房地產市場佔據著重要位置。2014―2017年，雲南城投營業收入分別為39。48億元、40。13億元、97。7億元、143。9億元。

在2017年實現了銷售業績大幅增長的雲南城投信心十足，隨即制定了2018―2020年三年目標計劃，並提出2020年進軍中國房企50強的目標。

進入2018年後，業績增長的趨勢並未得到延續，實現營業收入95。43億元，同比下降33。69%。而50強的目標道阻且長，根據克而瑞2018年銷售排行榜，雲南城投以80。3億元的銷售額位列165位 。

頻繁施展“資產騰挪”術的雲南城投在收購成都會展中止後，債務問題也隨之顯現。

雲南城投資產負債率長期處於高位，2016―2018年，分別為89。22%、88。82%、89。37%。

根據財報，2018年底，雲南城投持有的貨幣資金為26。71億元，同比下降49。91%。雲南城投方面表示，這是收購土地儲備所致。

報告期內，公司在土地市場上，新增獲取土地 352357 平方米，並組建了華東、華南事業部，積極拓展長三角、珠三角區域市場，獲取了廣東東莞麻涌鎮德廣隆專案。

值得注意的是，其一年內到期的非流動負債為121。94億元，貨幣資金不足以覆蓋短期負債。

未來公司將如何緩解自己的財務壓力？上述人士向時代週報記者表示，公司正積極融資，目前已經發了兩筆債券來緩解債務壓力。

除此之外，雲南城投依靠大股東來注資輸血。2018年12月5日，雲南城投釋出公告表示，公司計劃向省城投集團及其下屬公司申請新增100億元的借款額度。

事實上，加強自身造血能力才是根本之道，在開發業務之外，雲南城投尋求開拓新的業務方向。雲南城投表示，2019年將加強向大健康、大休閒產業的戰略轉型要求，協同集團大健康、大休閒資源優勢向康養、文旅產業轉型。

伴隨著業績波動以及財務壓力，雲南城投內部的人事變動也變得異常頻繁。今年2月，公司副總經理袁浩、李向何因工作變動原因，均辭去了公司副總經理職務。