再試重資產樂乎為什麼拿下北京新機場租賃公寓專案？

據媒體1月14日訊息，長租公寓運營機構北京樂乎公寓物業管理有限公司中標北京大興國際機場G-02-02地塊，規劃建設為5。8萬平方米的青年公寓專案。

隨後，觀點地產新媒體向樂乎公寓求證，該公司人士表示，樂乎的確拿下了北京新機場五萬八千平方米的公寓專案。

有業內人士提到，該專案作為機場樓前區域的租賃專案，未來新機場通航後，入駐率、租金等肯定都會齊齊飆升，或許樂乎正是看中了這一點。

但是，以輕資產為主要模式的樂乎公寓，一改常態加碼重資產，的確也讓人有點捉摸不透。

入駐北京新機場

“樂乎不給自己設限制”，在2018博鰲房地產論壇上，羅意這樣來評價自己一手創立的樂乎公寓。

半年後，這個不設限的公司又因一場競標進入人們的視線。

據媒體1月14日訊息，北京樂乎公寓物業管理有限公司中標北京大興國際機場G-02-02地塊，規劃建設為5。8萬平方米的青年公寓專案，專案佔地面積約2。05萬平方米，建築數量不限。

根據規劃，該專案建成後所提供的客房（包括房間和居室）設施裝修與服務標準應符合長租式或服務式公寓內各業態所涉及的政府監管及公認的行業標準，為租戶提供綠色環保、衛生健康的安全居住環境，建成後所提供的客房或居室套內面積佔比不小於總建築面積的60%。

“北京新機場”這個自帶流量的名詞，與近年來大火的“長租公寓”似乎發生了某種化學反應，一時間，這個訊息就在市場上傳播開來。

有業內人士評論稱：“專案的地理位置的確比較吸引人，加之招標的專案是租賃用地，長租公寓中標此類專案，其實也是各取所需，各展所長”。

另據觀點地產新媒體獲悉，北京大興國際機場，又稱北京新機場、北京第二機場，位於北京市大興區榆垡鎮、禮賢鎮與河北省廊坊市廣陽區的交界處，距北京市中心46公里，定位為“大型國際樞紐機場”，近期規劃目標年為2025年，按照年旅客吞吐量7200萬人次、貨郵吞吐量200萬噸設計。

2018年9月，國信招標集團股份有限公司受首都機場集團公司委託，對北京大興國際機場首批旅客過夜用房專案進行國內公開招商，而了樂乎公寓中標的專案正是此次招標的標段二——5。8萬平方米的青年公寓專案。

對此，樂乎城市青年社群聯合創始人、副總裁於洪胤接受觀點地產新媒體採訪時表示：“這個專案是在新機場，是中國的新國門的位置，它有很好的品牌展示性。”

另外，以前的機場、高鐵，或者這一類規劃專案中，很少有單獨規劃出這麼大面積的租賃用房，樂乎也希望在這樣的專案中，獲得相關部門的認可，於洪胤提到。

上述業內人士說道，該專案作為機場樓前區域的租賃專案，未來新機場通航後，入駐率、租金等肯定都會齊齊飆升，或許樂乎正是看中了這一點。

樂乎輕重之間

樂乎公寓考量的似乎並不僅僅是這一點。

觀點地產新媒體注意到，招標公告中對專案合作模式的表述是：本次招商內容為各標段專案自專案正式運營日起算20年（期滿根據《經營權轉讓協議》續期10年）的經營權。

並且，在未出現提前終止的情況下，簽約投資人或由其組建的專案公司應在經營權轉讓期到期後將標段專案設施裝置無償地移交給招商人或招商人指定的單位。

也就是說，樂乎公寓拿下的5。8萬平方米的青年公寓專案，在經過前期的規劃、設計、建設後，最多有30年的經營權，以獲取投資回報，經營權轉讓期到期後，該專案則將無償移交相關單位，不再歸樂乎公寓所有。

“這有一丁點像PPP模式，但不完全是。”於洪胤向觀點地產新媒體表示：“綜合來看，這個專案實際上是重資產模式。”

但在樂乎公寓創業之初，就曾吃過重資產的虧。

彼時，樂乎公寓準備在北京拓展第二家門店，但當時樂乎僅有幾百萬的投資能力，而新門店的拓展，上上下下加起來得有兩千多萬，面對眼前的資金問題，樂乎透過高槓杆的模式最終解決。

但那時，羅意就提到，“重資產模式不適合樂乎的基因”。因此，2015年伊始，樂乎公寓不再“負重前行”，正式定義為輕資產運營機構。

企業採用輕資產模式可以減少資金週轉的壓力，而採用重資產，能獲得更高的毛利率，而今，樂乎公寓重提重資產模式，不免引發外界對樂乎盈利模式的猜疑。

於洪胤則表示：“對樂乎來講，其實是輕資產為主，但是樂乎在全體系和全鏈條的能力，也是一直在建設的。”

對於新機場專案，樂乎還是採用託管的模式，從前期的設計、規劃，到後期的建設、投資，都由樂乎牽頭來做，但也會引入一些合作伙伴，“這個專案，對樂乎的全體系能力，是一個很好的檢驗和證明”。

但業內人士表示，樂乎操盤的北京新機場專案，不是完整意義上的重資產，也不能算輕資產，更多采用的是輕重結合的模式。

儘管在一定程度上規避了“負重前行”的資金壓力，同時越過了“輕車簡行”的低迴報，但樂乎公寓想在北京新機場起航，還有很長的一段路途。

一方面，樂乎公寓中標的北京新機場專案包含前期的規劃、設計，到中期的建設，後期的運營等等，前期的投入資金比較大，專案開發的週期較長，使得資金迴流速度降低，即使專案引入了合作方，但這對一個創業公司來說，無疑是塊難啃的骨頭。

另一方面，首都機場集團為了吸引民營資本的進駐，在專案招標中明確提出最多給予中標企業30年的經營權，也就是說，機場集團並無法保證該專案的收益率，樂乎公寓必須自擔風險。同時，由於樂乎公寓引入了合作方和投資方，還必須考慮投資方的收益問題，對樂乎公寓來說，也是不小的壓力。

“自重者人恆重之，自輕者人亦輕之”，對樂乎公寓來說，輕重之間是更多是對未來的探索與嘗試。

（文章來源：觀點地產網）