租客不想繼續租房，如何主動解除合同嗎？

一、案例分享

王女士因工作需要租了一套房間，與房東簽訂了一年期的租房合同，並且預付了一年的房租。兩個月後，王女士的公司將王女士調動到其他地方工作，王女士就想著將房屋退租。經過同房東協商，房東只願意退半年的房租，王女士不願意只退半年的房租，經過多次協商，雙方均無法協商達成一致。王女士於是諮詢能否單方面解除合同，要求房東將剩餘房租退還。

二、法律分析

有部分人可能會覺得，在這種租客不再需要繼續承租房屋的情況下，承租人可以單方違約，只需要提前告知房東解除合同，然後承擔違約責任，賠一個押金就是了，剩餘房租仍應由房東退回。其實這是一個誤解，根本原因在於租客單方面解除合同屬於違約方，而違約方行使合同解除權在法律上有極為嚴格的要求。

像本案中這種情況，王女士沒有通知解除權，如果王女士直接通知房東解除合同，如果房東沒同意，那麼合同始終是沒有解除的，後果就是房租繼續計算。

具體的法律法規條文可以參見《全國法院民商事審判工作會議紀要》第四十九條規定：“審判實踐中，部分人民法院對合同法司法解釋（二）第24條的理解存在偏差，認為不論發出解除通知的一方有無解除權，只要另一方未在異議期限內以起訴方式提出異議，就判令解除合同，這不符合合同法關於合同解除權行使的有關規定。對該條的準確理解是，只有享有法定或者約定解除權的當事人才能以通知方式解除合同。不享有解除權的一方向另一方發出解除通知，另一方即便未在異議期限內提起訴訟，也不發生合同解除的效果。人民法院在審理案件時，應當審查發出解除通知的一方是否享有約定或者法定的解除權來決定合同應否解除，不能僅以受通知一方在約定或者法定的異議期限屆滿內未起訴這一事實就認定合同已經解除。”這一條明確規定，只有享有法定或者約定解除權的當事人才能以通知方式解除合同。

三、解決途徑

但像本案王女士這種情況，本來就不需要繼續租房，能不能採用其他形式解除合同呢？

第一種，協商解除租房合同。前面我已說了房東只同意退半年租金，不同意退10個月的租金，這種無法協商的情況下，還能協商一致嗎？這裡其實隱含了一個資訊，其實房東願意解除合同，只是退的租金沒談攏。這裡就可以分成兩段走，先跟房東解除合同交接房屋，再對租金問題提起訴訟。這樣做的好處是，合同解除的時間就能確定，合同解除的時間就是租賃到期的時間，所以退的房租自然多些。當然困難的地方也有，實踐操作不太容易，需要花點心思去“套路”房東。

第二種，起訴解除租房合同。雖然違約方沒有通知解除權，但是在某些前提下，違約方可以透過起訴請求解除合同，比如如果違約方繼續履行合同，對其顯失公平的情況。在本案中，王女士可以透過起訴的方式要求解除合同。這種方式相對上述的協商解除方式，有一個風險：法院可能不會判定解除合同，有可能會判決繼續履行；同時合同解除的時間也不確定，最早在起訴狀送達房東時，晚的話可能會將合同解除時間定在訴訟過程中，甚至判決作出之日。合同解除時間要從房屋交付時間、私人物品搬離等因素多方面綜合考慮。