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購房後承諾無法兌現,律師精準剖析法律關係,助當事人要回定金!

  • 由 江蘇道多律師事務所 發表于 棋牌
  • 2021-12-02
簡介詹旭芹律師認為:1、前述《認購單》以及《協議》記載的內容,應該是丙透過乙公司和甲公司簽訂《現售合同》的基礎

如何成功要回商鋪定金

承辦律師 江蘇道多律師事務所律師 詹旭芹

購房後承諾無法兌現,律師精準剖析法律關係,助當事人要回定金!

【導讀】

甲公司委託乙公司銷售商鋪,與丙簽訂了合同。乙公司員工丁又承諾辦理按揭,尋找租客等,後甲公司不認可。律師認為,丁的代理行為對乙公司有效,甲、乙公司系委託代理關係,甲公司拒絕認可該承諾致合同基礎不復存在,丙可解除合同。後經法院調解,丙要回定金。

【成功案例入選理由】

法律基礎紮實,訴訟技巧運用得當,乾淨利索的杜絕對方試圖纏訴的機會,依法有效的維護當事人的合法利益。

【基本案情】

甲公司在A市開發了一處商用樓盤,並委託乙公司對外銷售。

AAAA年AA月AA日,丙和乙公司簽訂了書面《認購單》,《認購單》主要內容如下:

1、丙訂購房號為AA路AAX號AA室,定購總價NN萬元,定金MM萬元整(今日實付PP萬元);

2、丙應於BBBB年BB月BB日前,攜帶本《認購單》、不低於房屋簽約總金額50%的首付款(含已付定金)、購房需攜帶證件及其他相關材料至乙公司簽訂商品房預/現售合同;

《認購單》甲公司未簽字蓋章。《認購單》上丙在訂購人處簽字,乙公司銷售經理丁在銷售顧問和銷售經理處簽字。乙公司銷售經理丁承諾乙公司會幫助丙尋找租客,並在《認購單》空白處書寫備註:①在客戶付首付款之前幫其找好租客,租金為AA萬元-BB萬元每年。②客戶在徵信良好的情況下,可以辦理銀行按揭。③若以上兩點不能滿足,客戶可申請退還定金,不繼續購買。

CCCC年CC月CC日,在丙和乙公司簽訂正式《商品房預售合同》前,丙和乙公司針對《認購單》中乙公司銷售經理丁書寫的備註事項,又簽訂了一份《協議》。《協議》約定:

1、在丙信用良好的情況下,保證按揭貸款順利透過,否則乙公司一週內退還丙已繳納款項。

2、按揭貸款下款後一個星期內,乙公司保證租客支付丙半年租金CC萬元,用於交稅及辦理房產證。取得房產證後,乙公司督促租客在一週內支付另外半年租金。

3、若按揭貸款下款後,租客不再租賃,乙公司須支付丙DD元每月租金,用於補償丙空置期損失,直到找到租客為止。

《協議》由丁簽字。丙要求加蓋乙公司公章,丁表示管理公司公章的工作人員不在單位,後期補蓋公章後會將《協議》交還丙。丙同意後,便於當日透過乙公司和甲公司簽署了《現售合同》並向甲公司支付了MM萬元定金,甲公司向丙出具了加蓋甲公司印章的收款收據。

《現售合同》簽訂後,乙公司遲遲沒有將加蓋乙公司印章的《協議》給丙,丙多次討要無果,無奈之下,丙聯絡甲公司,甲公司也遲遲未給予任何回覆。

丙向我們律師諮詢如何維護自己的合法權益。

【我們對本案的分析意見及工作方法】

我們認為,縱觀與本案有關的事實,甲公司委託乙公司對外銷售該商用樓盤,應該是完全可以依法得到認定的事實。依據丙透過乙公司和甲公司之間發生的一系列合同行為,丙和甲公司之間彼此的合同權利和義務,基本還是明確的。因此,丙只要透過各種形式將丙和甲公司之間彼此的合同權利和義務,進行必要的鎖定,即使乙公司遲遲沒有將加蓋乙公司印章的《協議》給丙,但是,丙的合同權利還是能夠得到法律保護的。因此,丙向我們諮詢如何維護自己的合法權益的問題,我們需要根據丙具體的法律需求,才能作出有效的回答。

具體接待丙的詹旭芹律師仔細詢問了丙具體的想法,是想要繼續履行《現售合同》,還是想要解除《現售合同》。丙表示,如果甲公司和乙公司認可並能履行其在《協議》中的承諾,那麼,丙願意繼續履行《現售合同》。如果甲公司和乙公司不認可或者不願意履行《協議》中的承諾,那麼丙也不願意繼續履行《現售合同》。

瞭解了丙的具體想法之後,詹旭芹律師認為,丙的想法是合法且通情達理的。丙向我們律師諮詢如何維護自己的合法權益的本意,應該是對甲公司和乙公司能否認可以及能否履行其在《協議》中的承諾有所懷疑,因此,丙希望在落實了這個問題以後,能夠將自己的合法權益置於法律的保護之下。

為此,詹旭芹律師陪同丙一起前往甲公司辦公室。甲公司工作人員聽取了丙對本案案情的陳述,查看了與本案有關的相關合同和文書以後,對丙表示,乙公司銷售經理丁在前述《認購單》和《協議》上所作出的承諾,甲公司並不知曉,乙公司未向甲公司告知其在《認購單》和《協議》上所作承諾事項,因此,乙公司銷售經理丁在前述《認購單》和《協議》上所作出的承諾,甲公司不能兌現。丙向甲公司提出解除相關合同的要求,甲公司明確表示不能同意。於是,丙委託詹旭芹律師向法院起訴,要求解除與甲公司簽訂的相關合同並要求甲公司雙倍返還定金。

詹旭芹律師認為:1、前述《認購單》以及《協議》記載的內容,應該是丙透過乙公司和甲公司簽訂《現售合同》的基礎。如果此基礎喪失,《現售合同》的簽訂是違背合同意思自治原則。丙據此要求和甲公司解除相關合同,應該是可以得到法律支援的。2、因為,雖然法律規定了“定金雙倍返還”的原則,但是“當事人在法律允許範圍內的約定高於法定”這也是法律的基本原則。據此原則,在《認購單》③約定“若以上兩點不能滿足,客戶可申請退還定金,不繼續購買”的情況下,丙要求甲公司返還定金是可以得到法律支援的,但要求甲公司雙倍返還定金能否得到法律的支援,是有待商榷的。3、因為縱觀與本案有關的事實,甲公司委託乙公司對外銷售該商用樓盤,應該是完全可以依法得到認定的事實,所以,為了便於法院查明涉案事實,我們可以將乙公司和甲公司一起作為本案被告,向法院起訴。

丙認同詹旭芹律師以上的法律分析意見。

本案的審理過程中,①甲公司提供了一份與乙公司簽訂的《包銷合同》,認為自己和乙公司之間存在的是包銷關係而非委託代理關係,認為自己不認可乙公司銷售經理丁和丙簽訂的《認購單》手寫部分的承諾以及丁在《協議》上所作出承諾,是合法的。主張丙透過乙公司和甲公司簽訂《現售合同》完全符合有效合同的要件,因此,該《現售合同》是有效的。②乙公司提供了一份乙公司與丙簽訂的《諮詢服務合同》,表示其收取丙的NN萬元屬於諮詢費,並非定金。由於丙已經和甲公司簽訂了《現售合同》,乙公司的諮詢服務義務已完成,所以,丙無權要求乙公司返還該部分費用。

對此,詹旭芹律師反駁:

1、甲公司認為自己和乙公司之間存在的是包銷關係而非委託代理關係,將“包銷”區別於“委託銷售”,這是不值得一駁的狡辯。

2、丙透過乙公司和甲公司簽訂《現售合同》完全符合有效合同的要件,並不等於該《現售合同》完全體現了誠實信用和合同意思自治原則。

①縱觀與本案有關的事實,乙公司的行為,是完全符合表見代理之法律特徵的。

②即使我們拋開乙公司的行為是否完全符合表見代理之法律特徵的法理爭議,認可甲公司主張的“自己不認可乙公司銷售經理丁和丙簽訂的《認購單》手寫部分的承諾以及丁在《協議》上所作出承諾”這一觀點,乙公司在對丙“包銷”甲公司商用樓盤時,作出了自己無權作出的承諾,實施了自己無權實施的行為,這是完全可以依法得到認定的。

因此,乙公司在“包銷”甲公司商用樓盤時,透過“做出了自己無權作出的承諾,實施了自己無權實施的行為”,代表甲公司與丙簽訂的《現售合同》,雖然在形式上完全符合有效合同的要件,但是,該《現售合同》依法應該是可以解除的。

甲公司將“包銷”區別於“委託銷售”、將合同形式上有效和本質上可以解除混為一談,純屬無理狡辯,不值一駁。

3、乙公司提供一份乙公司與丙簽訂的《諮詢服務合同》,表示其收取丙的NN萬元屬於諮詢費。

對照

丙和乙公司簽訂的《認購單》內容1:“丙訂購房號為AA路AAX號AA室,定購總價NN萬元,定金MM萬元整(今日實付PP萬元)”,

結合

“丙於《協議》簽訂當日,透過乙公司和甲公司簽署《現售合同》並向甲公司支付了MM萬元定金,甲公司向丙出具了加蓋甲公司印章的收款收據”的事實;

參考

“NN萬元”即等於丙所購房屋價款總價之情形;乙公司認為其為丙提供的諮詢服價值與房價相等的NN萬元,純屬信口雌黃、胡攪蠻纏。

本案的主審法官非常認同詹旭芹律師的觀點。

隨後,甲公司又提出:由於甲公司沒有授權乙公司對丙作出《認購單》中記載的承諾內容,所以,丙只能針對乙公司提起訴訟,而不能針對甲公司提起訴訟。乙公司則提出:《認購單》中的承諾僅有公司銷售經理丁的簽字,並沒有乙公司加蓋公章,所以,丁的承諾只能代表丁本人,該承諾的責任不應由乙公司承擔。既然乙公司不應該對丁個人的行為承擔責任,所以,不僅乙公司沒有法律責任需要承擔,而且丁個人承諾之效力,也延及不到甲公司。

對此,詹旭芹律師認為,甲、乙二公司又提出的這些狡辯內容,是依據法律的基本原理即可由法官根據自己的職業素養迅速判明是非的。所以,詹旭芹律師向本案的主審法官提出,對甲、乙二公司又提出的這些狡辯內容不予答辯,而由法官根據法律的相關要求,依法進行判定。

由於詹旭芹律師對甲、乙二公司又提出的這些狡辯內容,採取了“不予答辯,而由法官根據法律的相關要求,依法進行認定”的做法,甲、乙二公司便喪失了無理纏訴的機會。

丙一開始對詹旭芹律師的前述做法表示難以理解,認為詹旭芹律師應該對甲、乙二公司又提出的這些狡辯內容進行針鋒相對的反駁。但是,在本案主審法官對甲、乙二公司又提出的這些狡辯內容,直接給予否定以後,丙在意識到詹旭芹律師在此訴訟環節對訴訟技巧有效運用的意義是杜絕甲、乙二公司無理纏訴的機會。

【案件處理結果】

在法院釋明本案是非即法律運用原則的基礎上,甲公司同意和丙解除《現售合同》並將丙所支付的購房定金返還給丙。本案在法院主持下以調解方式結案。

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