擔保人是否有權解除房屋買賣合同?

擔保人怎麼解除

導語

：商品房買賣案件中，往往有兩份合同、三方當事人，兩份合同即《商品房預售合同》，《住房抵押按揭貸款合同》，三方當事人分別為開發商、購房人、銀行。一旦出現《商品房預售合同》解除的情況，購房人向銀行的貸款該由誰來償還，商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛合併審理時銀行訴訟地位又如何確定？

案件基本資訊：

賈某向房產公司購買房屋一套，支付了首付款後，又房產公司辦理了銀行按揭，在購買房產時與房產公司簽訂了商品房預售合同，並簽訂了一份住房抵押按揭合同，該兩份合同均有一條同樣的約定：如果購買方不能按時繳納購房款或銀行按揭還款時，房產公司有權解除《商品房預售合同》，收回房屋。購房人按時交清了首付款，並按時償還銀行按揭。賈某領取了房屋鑰匙，並進行了裝修， 一年後，購買方出現經濟困難，銀行按揭逾期未還。房產公司替賈某償還了銀行按揭30萬元，並向法院提起了訴訟，要求解除與賈某的房屋買賣合同，並判令賈某償還代付的銀行按揭款30萬元。

案件焦點：

房貸逾期房產公司作為擔保人 是否有權解除購房合同？房產公司與賈某簽訂的合同是否有效？

筆者認為：房產公司與賈某簽訂的購買合同合法有效，房產公司無權解除合同。理由如下：依照《中華人工和合同法》第第四十四條 依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。 第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。雙方簽訂合同主體合格，意思表示真實，不違反法律及社會公共利益。並且賈某按時繳納了購房的首付款，並辦理了銀行按揭，也就是說房產公司已經收到全部購房款，購房合同已經全部履行完畢，房屋買賣已經完成。

房產公司是否有權依據補充擔保合同解除房屋買賣合同呢？首先在房屋買賣合同履行完畢後，作為房地產公司仍有擔保義務，保證購房人賈某能夠及時償還銀行按揭，即使購房人賈某不能償還銀行按揭，也僅僅是購房人賈某與按揭銀行之間的借款合同關係，在此關係中，房產公司僅僅是擔保人身份，在購房人賈某不能償還借款的情況下，僅能履行擔保義務，履行擔保義務後，向購房人追償或透過法院執行房產。房產公司在補充協議中，直接解除房產合同，直接佔有他人財產，有“套路貸”之嫌，意圖透過擔保佔有他人合法不動產的行為。

綜上，筆者認為應駁回房產公司解除房產合同的請求，以維護法律的公平、公正。