董彥謙：產業地產主力賣點——園中園的打造

園中園是什麼意思

題記：

2014年以來，中國產業地產開始備受關注，作為一種新型的地產模式，產業地產在推動企業加速孵化、產業集聚、區域經濟發展等方面具有重要作用。近年來，產業地產專業化程度正在逐年提升，並開始成為新的經濟增長點。而且，隨著社會專業分工越來越細化，產業地產又出現了一種新的發展趨勢，即“園中園”的發展模式。本期，海藍智科產業發展有限公司CEO董彥謙先生將與大家探討這樣一個主題：產業地產主力賣點——園中園的打造。那麼，他構想中的“園中園”有什麼新玩法，新探索？ 請看本期分享內容。

打造地標性智慧工場

眾所周知，物聯網，雲計算，大資料是網際網路＋的三大支撐，而今天我所提的園中園平臺（主要是IOT創客工場）正是圍繞這三項來打造核心競爭力的產品。

我們的園中園平臺，要做成什麼樣的產品？

借用優客工場這一業界熟知的產品來舉例。優客工場作為一個拎包入住的聯合辦公空間，以創業者和小微企業為目標客群，為其提供多項服務，搭建社交人脈的分享平臺。今年8月優客工場正式宣佈獲得上億元B輪戰略投資，投後估值55億元，這是優客工場創立16個月以來完成的第5輪融資。

按照優客工場創始人的說法，優客工場本質上是網際網路式的服務公司，是在“搭建一個辦公的智慧硬體”。而我們的園中園平臺，則是要打造各領域垂直的、園區內的優客工場。其核心價值體系是——代表著區域科技創新金融的最高水平，打造地標性智慧工場，成為科技創新產業園的肯德基，產業金融領域的麥當勞，IOT創客工場開到哪個產業園區、總部基地、科技創新大廈，就代表了此園區的標準和實力。

構建智慧園區的圈層服務平臺

建立支撐載體

當前，我們正與海爾海客會研發整體的平臺，形成智慧園區的圈層服務平臺。我們成為園區的電信運營商、增值服務商、產業運營商，打造具有影響力的科技創新和產業創新全鏈條生態圈，搭建園中平臺載體，構建起全方位、立體式的創新創業（園區雙創）生態系統佈局規劃。

逐步形成園中園產品提供商中心

圍繞建設諸如全球先進物聯網技術應用研發基地、創新產業園、科技孵化器、高新技術研發及成果轉化平臺此類園中園產品，形成具有強大吸附及帶動力的產業創新領域的園中園產品提供商中心。

規範化招商與運作

在做到精準戰略定位，統一規劃，分期推進的情況下，才能形成隨風潛入夜，潤物細無聲的招商氛圍。而接下來的專案招商和運營，將是重中之重，這是“園中園”成功的根本。

當前期支撐載體、平臺搭建完成後，依次按照篩選專案或團隊——進入園區孵化器——園區加速器——建設其他具體產品生產園區等流程規範化運作。

專注細分市場 探索可複製模式

以上圖的大健康產業為例，大健康產業進一步可細分為：生態旅遊、健康醫療、生物醫療、食品種養殖業、養老地產、健康食品加工等子產業。我們的“園中園”模式也必須進行細分，針對不同行業特點，確定相應開發運營策略。

要做好如上圖的大健康產業的園中園，意味著要搭建物聯網醫療方向的技術應用創客空間＋大健康醫療的大資料運營中心＋雲計算平臺，當基礎支撐平臺搭建完成，即意味著向大健康醫療產業園進行復制的條件基本滿足。

以青島市的院士智谷產業園專案為例，這是當前青島市研究建立海洋產業方向的核心競爭力產品所規劃建立的園區，旨在吸引全國海洋院士進駐，打造頂級創業創新園區，加快推進海洋人才創業中心建設，積極打造藍色經濟區海洋人才創業創新專案開發引進平臺、投融資發展平臺、成果技術交易平臺和資訊化服務平臺。毋庸置疑，這屬於最高階的招商。

據介紹，青島院士專家創新創業園於今年10月底開園，創業園毗鄰中國海洋大學，佔地40。9畝，可使用面積約2。78萬平方米，建有7棟多層建築。園區設有院士會客廳、辦公樓、綜合服務樓、人才公寓、咖啡吧、餐廳及健身房等場所。現在已經成功引進了包括袁隆平海水稻種植專案在內的11位兩院院士。這就意味著下一步青島將出現至少11個深度垂直的產業園。他們的園中園直觀產品是什麼？海洋水稻產業研究院、海洋健康食品研究院、海洋防腐蝕生態安全研究院等。

那麼，引進院士高階技術及專案團隊如何實現？我的思路是搭建涉海物聯網技術支撐的園中園創客空間＋海洋產業大資料庫＋全方位全程一站式的院士服務平臺體系＋院士海洋科技創新專案引導基金，為院士專家提供全面的一站式服務，同時也是他們的核心技術專案及智慧財產權的代言人，研究協同院士獲取政府政策，整合資源，輸出整體的方案提供服務。

以上為董彥謙先生關於“園中園”的思考與探索，歡迎業界人士進行進一步交流。