深圳市住房和建設局釋出通知：物業不得透過停水停電等方式驅趕相關蛋殼租戶

央廣網北京11月26日訊息（記者孫瑩）據中央廣播電視總檯中國之聲《新聞晚高峰》報道，近日，深圳市住房和建設局釋出《關於做好蛋殼公寓租客穩定工作的緊急通知》，要求物業不得透過停水、停電等方式驅趕相關蛋殼租戶。

儘管11月16日蛋殼公寓官方微博釋出“我們沒有破產，也不會跑路”，但是11月以來，已有成都、西安、重慶、武漢、深圳等地相繼發文規範住房租賃市場，一些地方今年以來已釋出多個檔案，應對住房租賃市場亂象。

近年來，“長租公寓”模式因“省心”備受青睞，房屋業主可將閒置不住的房屋交給中介公司管理經營，每月房租按時打到房主賬戶上。租戶可以拎包入住，房租便宜，甚至可以享受所謂的“免首月房租”的待遇。可是，一旦中介平臺出了問題，往往引發同是受害者的租戶和房屋業主的糾紛。租戶和業主該如何維權？業主也就是房東，是攆租戶還是告平臺？

連日來，多地蛋殼公寓租戶在微博、微信、論壇貼吧上講述自己的遭遇，有的說，出差回來發現租住的房屋門鎖被換，房東稱沒收到租金要求租戶立即搬離；有的說，已經被停水、停電、停氣，無法正常生活，只能搬離；有的說，根本不知道蛋殼公寓具體在哪裡辦公，而網上解決遲遲得不到答覆；還有的為自己簽了一年以上的“租金貸”而憂心，因為即使被房東趕出來，仍要向借貸方微眾銀行償還貸款，否則影響徵信。

“我們這邊停水了，就是因為蛋殼公寓沒有交水電費、物業費。錢我們已經給蛋殼公寓了，但是蛋殼公寓沒有給他們（房東）。就想著如果原房東驅趕，我們只能搬走了，因為找不到蛋殼公寓的人，我們也不知道蛋殼公寓的公司在哪裡，管家也離職了。”有租戶說。

11月25日，深圳市住房和建設局發出《關於做好蛋殼公寓租客穩定工作的緊急通知》，明確，對已與蛋殼公寓簽訂租賃合同、尚處於租賃期限內且已足額支付租金的租戶，不得透過停水、停電、停氣等方式驅趕，激化矛盾，應引導各方透過法律途徑解決。對此，中國人民大學商法研究所所長劉俊海教授分析：“橋歸橋，路歸路。要解決房東、房客和平臺之間的三角法律糾紛，還是要運用法律思維和法治方式。法律是有溫度的，對於那些已經和長租公寓平臺簽署了有效合法的租賃合同，也已經如期交納了租金的房客，而且房客也不知道平臺沒有把欠繳房東的租金交給房東，那麼，租客的權利一定要受到嚴格的法律保護。”

不可否認的是，在這個三角法律關係中，房屋業主也就是房東，也是受害者，房子交給平臺去經營，卻不能如期收到房租，難道不能換個租戶？自己的房子自己做不了主嗎？專家強調，房東應該告平臺，而不是去與同是受害者的租戶發生衝突。

“房東作為受害方，作為守約方，有權按照合同法的相關規定追究網際網路平臺公司的民事責任，包括違約責任，有多少損失，有權利主張多少損失。另外，如果有的平臺企業陷入了資不抵債的境地，甚至到了需要進入破產清算程式的階段，那麼，廣大房東依法享有的權利也可以受到法律的保護。他們有權按照破產法的規定申報債權，在破產案件中打折受償。”劉俊海說。

劉俊海認為，蛋殼公寓等長租公寓應該直面出現的問題，積極履行法律義務。他指出：“從目前的情況來看，平臺稱沒有宣告破產，也沒有請求進入破產，甚至總公司狀態還不錯。那麼，平臺企業對於不管是房東還是房租的權利，都要100%全單照收，該承擔違約責任的要勇於擔當，該履行合同義務的要及時履行合同義務，只有這樣才能贏得市場的尊重和消費者的信任。否則，市場有眼睛，法律有牙齒。”

2018年起，一些長租公寓運營商以高出市場價30%到40%的價格囤房，再降價出租，敢這樣做是因為預設大城市的房租每年上漲5%到10%。而現實是，一方面，房屋租賃市場價格近兩年趨穩並略有下降；另一方面，“二房東”模式下的盲目擴張加劇了惡性競爭。“借雞生蛋”勢必增加了經營的風險等級，應該從政策層面要求企業有一定比例的自有資本。北京大學房地產法研究中心主任樓建波分析：“從邏輯上講，現在發生的事情遲早是要發生的，很多配套的制度沒有跟上。現在很多長租公寓企業不是用自有的資本，而是借錢或者用租賃貸的方式籌集資金運營的，應該要有和其經營規模相適應的資金儲備。”

今年9月7日，住建部就《住房租賃條例（徵求意見稿）》向社會公開徵求意見。其中提到要加強監管租金、押金使用等經營情況。在租金收取與管理中存在“高進低出、長收短付”違規經營行為的企業，將被列入經營異常名錄。實踐中，一些地方要求把長租公寓租金存入監管賬戶，這些探索有望使長租企業借用各種“金融玩法”騙取租金“跑路”問題得到治理。