以股換債400億，華夏幸福化債的關鍵一躍

21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道

艱難的化債之路走了一年多，華夏幸福債務重組迎來了“關鍵一躍”。

12月19日晚間，華夏幸福公告，擬以所持有的下屬公司股權注資搭建“幸福精選平臺”及“幸福優選平臺”，並以兩個平臺股權作為償債資源與公司金融債權人及經營債權人實施債務重組，債權人將以不超過400。39億元債權換取兩個平臺不超過49%的股權或相應收益權。

這兩個平臺所包含的是華夏幸福現有的優質業務，包括物業、代建、產業新城運營等板塊，也是華夏幸福未來持續經營的希望。

業內分析人士認為，華夏幸福此舉是開啟僵局的有效嘗試，將債權轉化為股權，以時間換取空間，“局面活絡起來，以後總有希望。”而對於債權人來說，華夏幸福的以股換債方案為他們額外增加了一個選項，有可能扭轉“企業破產、本金無歸”的結局，但他們同時也面臨著最終能否順利退出的不確定性。

接近華夏幸福的知情人士告訴21世紀經濟報道記者，這份以股換債方案若能化解海外債務的同時解決掉部分境內債，再加上出售資產帶走的債務，華夏幸福的化債“會松一大口氣”。

據梳理，截至目前，華夏幸福還剩餘926。43億元金融債務尚未簽署債務重組協議，且出售資產的計劃因市場大環境低迷而遭遇了一定阻礙。

如果以股抵債400億能夠順利落實，華夏幸福近八成的債務將得到化解。

21世紀經濟報道記者瞭解到，隨著近期房地產行業整體迎來利好，華夏幸福與債權人溝通的阻力也小了很多，若市場環境有進一步回暖，華夏幸福的“良性迴圈”也有望達成。

49%股權換取400億債權

華夏幸福的這份以股換債計劃並非新想法，早在今年9月16日，華夏幸福公告的《債務重組計劃補充方案》裡即有雛形，12月15日也有過披露，與前述內容相比，最終公佈的方案取消了對員工的“股權激勵”部分。

公告顯示，“幸福精選平臺”的核心業務包括物業服務、選址服務、園區運營服務，涉及的公司股權包括幸福基業物業服務有限公司100%股權、深圳市夥伴產業服務有限公司60%股權、蘇州火炬創新創業孵化管理有限公司51%股權。

“幸福優選平臺”的核心業務包括片區開發綜合服務、先進製造業/IDC/物流產業園招商運營、都市圈不動產代建和營銷交易業務，包含華夏幸福產城（北京）運營、北京幸福安基建設等六家公司的100%股權。

在實施本次債務重組時，“幸福精選平臺”以預測估值500億元，“幸福優選平臺”以預測估值521。40億元為基數，向債權人以預測估值的八折或七五折（早鳥期參與則享受七五折）的價格實施。

也就是說，債權人將以不超過400。39億元債權換取“幸福精選平臺”及“幸福優選平臺”分別不超過49%股權或相應收益權，債權人將透過持股平臺間接持有該等股權或相應收益權。

而關於退出方式，華夏幸福在9月的公告中曾指出，為保障選擇“股”的債權人收益的實現，後續公司將全力推動“幸福精選”平臺資本運作相關安排，擇機透過包括但不限於“幸福精選”平臺在資本市場獨立上市、將“幸福精選”平臺股權以現金方式出售等方式協助債權人實現“股”的退出。

值得注意的是，華夏幸福本次股權包裡的資產，是本輪調整週期中，開始為房企營收單挑大樑的物業和代建業務，也是華夏幸福目前最有收益確定性的板塊，對債權人來講，還是具有一定的吸引力。

2022年中報顯示，華夏幸福園區運營維護和物業管理服務兩項輕資產業務，營業收入分別為6147萬元和6。47億元。

成功率幾何？

21世紀經濟報道記者從接近華夏幸福的知情人士處瞭解到，華夏幸福本次計劃以股換債400億，目標之一是解決掉現有的海外債務，成功的機率也不算低。

資料顯示，華夏幸福境外美元債的存續總額為49。6億美元（摺合人民幣約345。6億元），截至目前，持有境外美元債券本金總額84。14%的持有人已簽署境外《重組支援協議》，其中持有原始債券本金13。15億美元持有人選擇將其債權中的部分份額透過以股抵債受償。

截至2022年11月30日，華夏幸福《債務重組計劃》中2192億元金融債務已簽約實現債務重組的金額累計為1265。57億元，還剩餘926。43億元尚未簽署重組協議，這其中就包括350億元的海外負債，還有數百億的專案負債將通過出售資產帶走。

匯生國際資本CEO黃立衝表示：“由於過去的政策只允許國內的房企簽訂維好協議，而不允許他們對境外公司提供資產擔保，維好協議無法保證海外債權人能獲得財產清算後的分配權，因此海外美元債投資者處於各大債權人中的劣勢地位，更容易達成協議。”

“華夏幸福確實在竭盡全力化解債務危機，以爭取最大限度保護債權人利益的同時推動公司業務經營的恢復。” IPG中國首席經濟學家柏文喜則告訴21世紀經濟報道記者：“這個重組方案具有較強的可實施性，未來如果能夠推動這兩個輕資產平臺上市的話，相關債權人則可以實現從資本市場的快速退出，從而較大限度地實現自身的應有權益。在目前行業現狀如此，市場回暖無期而又缺乏更好的債務重組方案可供選擇的情況下，估計這兩個方案會引發華夏幸福債權人的關注與重視。”

不過也應該注意到，後續如果要推動華夏幸福這兩個平臺的獨立上市，還需要仔細斟酌如何處理與華夏幸福上市公司本身同業競爭的問題，兌付時間也是一個懸而未決的難題。

目前，華夏幸福董事會透過決議並不意味著換股方案通過了最難的一關，關鍵還要看後續債權人的決策。有市場人士指出，兩權相害取其輕，債權人同意華夏幸福以股換債方案的可能性比較大。

此外，據接近華夏幸福的知情人士透露，推出補充方案後加上行業的利好政策，華夏幸福的債權方意願較之前還是積極很多。

華夏幸福其他的化債努力也在同步進行中。

射向房地產融資的“三支箭”發出後，華夏幸福也宣佈，擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票，募集資金用於保交樓、償還債務等。

7月，華夏幸福宣佈全面轉型為“產業新城服務商”，以輕資產運作模式為政府提供融資、產業招商、綜合運營與城市營銷推廣等服務，為企業提供選址、代建、物業、投融資諮詢等服務。

據21世紀經濟報道記者瞭解，華夏幸福首批輕資產招商專案已經落地，代建業務的訂單也有進展。

隨著房地產大環境的轉圜，華夏幸福處置資產的計劃陸續也將迎來利好。

黃立衝向21世紀經濟報道記者展開闡述了這種迴圈關係。房地產公司之所以在本輪調整之前能維繫高槓杆，撬動大量資金保證自身運轉，因為彼時“房地產信仰”非常穩固，投資人和債權人願意把資金輕易給到房地產企業，而經過嚴厲的宏觀調控之後，“房地產信仰”劇烈動搖，房地產公司在每一種渠道的現金流都遭遇不利，令流動性出現危機。

這種信仰的恢復，關鍵點不只是融資端的開閘，更重要的是消費者端信心，敢於在樓市給出大額首付款，才能催動居住消費的恢復。

當大環境回暖，有能力接盤的交易方也將增多，華夏幸福計劃出售的資產包可以拿到相對合理的價格，處置資產的方案才能切實落地。而這種效應最終投射在華夏幸福身上，最理想的表現還會包括：其現有的住宅業務去化率提升、產城輕資產業務加速拓展等，最終實現華夏幸福的良性迴圈。

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