關於“公攤”的最全解讀：擁有公攤產權的業主，也應有收益權

沒有無緣無故的愛，也沒有無緣無故的恨。

1，引言

毫無疑問，前兩天這個週末在地產界甚至財經界，被刷屏的訊息當屬“取消公攤”。筆者實在不明白為什麼一個“公攤”引發了地產界（其實主要是地產類的自媒體）的集體興奮（難道是找不到寫的了嗎？）。我們先來看看標題感受一下畫風：“別了公攤、買房人笑了”、“樓市將取消‘公攤面積’，房價是跌還是漲？”、“別指望公攤面積取消！”，等等。這導致筆者在寫這篇文章時想了半天不知道應該取個什麼標題才好。

“天下苦‘公攤’久矣”，這是筆者對於“公攤”引發熱議的直觀感受。畢竟，購房者花了錢卻沒有得到對應的可使用面積，這事兒擱誰心裡可能都不舒坦。但是既然這件事引起了這麼大的關注，拋開喧囂，我們不妨也來認真研究一下。

關於“公攤”，的確也還有幾個地方需要好好梳理一下。

江蘇省淮安市一處正在建設的商品住宅區。視覺中國 資料

2，“公攤”往事

十多年前（大約在2004年左右），當我國越來越多城市中居民的住房從“多層式”住宅建築向著“高層電梯”這一建築形態轉變的時候，“公攤”就曾引起過一波爭議。顯然，相對於沒有電梯的多層建築而言，高層電梯公寓（包括“”小高層“）的公攤率是要高得多的（與之相對的就是更低的“得房率”）。不過好在當年各地房價的基數都還相對較低，所以購房者也逐漸接受了高層電梯常見的20%-30%的公攤率。

時間切換到現在，隨著各地房價已經處在一個相對十餘年前高得多的水平上，人們對於““公攤”似乎也越來越難以忍受了。於是，在自2016年以來的這一輪房價上漲和樓市嚴厲調控的大背景之下，公攤問題似乎又變得尖銳了起來。

有人說“公攤”是中國住房市場特有的現象和問題，對此筆者倒不太認同。

國外購房一般按“套”計價，所以相對來說不是這麼重視“公攤”的問題。但“公攤”的問題放哪兒都是客觀存在的，比如國外的高層公寓類住宅建築也有入戶大堂、電梯井等公共空間，只不過買房時按套計價也就無所謂了。此外，國外很多住宅屬於低密度建築（即各類別墅或類別墅建築形態），其“公攤率”本身也很低，所以重視這個問題的人就更少了。

也許國內公眾對“公攤”最主要的不滿原因就是多花了錢。比如購買建築面積100平米的住房，假設公攤率為30%，那麼購房者在獲得70平米實際使用面積（套內面積）的同時，卻支付了100平米麵積的金額。在房價較高的當前（特別是一線城市），這多付的30平米麵積的資金可能會是很大一筆錢。

由此，讓我們來數一數“公攤”的“幾宗罪”。這可能導致的一些問題包括但不侷限於下面一些：

1）加劇購房者對房價的抱怨，覺得多花了很多冤枉錢。

2）上面這一點很容易就會牽涉到其他方面。比如精裝房維權的一個點就是業主認為按建面收裝修款不合理，要求退公攤。但這實際上還是上面說的購房者覺得多花了很多冤枉錢的問題。

3）加劇業主和物管方的衝突，比如業主在公共區域亂放東西等，甚至極端情況下拒交物業費。

3，公攤由什麼決定？

嚴格地說，公攤應該算是一個建築概念。

公攤面積是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建築面積。公攤面積＝建築面積－套內面積。公攤面積一般包括樓棟大堂、電梯井、管道井、樓梯間、變電室、裝置房、公共門廳、過道、值班警衛室、共用牆體等。

公攤面積的認定應該經過專業的房產測繪部門（如測繪大隊）的面積認證。

常見的相關計算公式有：

建築面積＝套內建築面積＋公攤面積。

公攤面積＝公攤係數*套內建築面積。

公攤係數＝總公共分攤面積/（套內建築面積*總套數）。

套內建築面積＝套內使用面積＋牆體面積＋陽臺面積。

公攤與室內面積的比例和該套物業所處的具體物業形態有很大的關係。簡單地說，如果電梯、公共設施（公共空間）、走廊（過道）等越多，公攤係數也必然就越大。

請特別注意三點：

1）別墅物業的公攤是最低的。不僅獨棟和聯排類的公攤很低，連“疊拼”（有的專案也叫花園洋房，但一般在5層樓高左右）也可以做到3%左右甚至更低。反正樓梯等都在自己家室內，既然不需要和別人共用，那自然也不能算作公攤了。

2）當前新房市場最為常見的電梯公寓（如100米高度，33層左右），公攤率一般也為30%左右。以前一些20來層的電梯住宅做得好的話可以把公攤率控制在20%左右。但由於現在的新建住宅一般都是100米（或略低）的層高，所以公攤率在30%左右算正常。但也有一些樓高大於100米的超高層住宅建築（特別是有類似高層寫字樓那樣的“核心筒”的話），那公攤率就會更高。另外請注意，商業屬性的物業，其公攤率是普遍高於住宅物業的。比如一些商辦物業改的類住宅產品，其公攤率往往會大大地高於近似高度的住宅物業。

3）當前的住宅市場上也還有一些有意思的產品分化。一些強調豪華屬性的物業，往往突出類似9米（甚至更大）挑高的入戶大堂、更寬闊的電梯廳（包括更大、更多的電梯）、各種體現品質的公共空間等特別的產品屬性，這無疑也會加大公攤率。一些追求豪華和奢侈屬性的產品公攤率超過40%也不算誇張。而一些偏剛需的小戶型住宅產品（在商業公寓類的產品也較為常見），由於設定了一些共享空間之類的公共部分，其公攤率往往也較高。

4，“公攤”問題的本質是什麼？

“公攤”問題的本質主要在於一種商品房銷售單價的計價方式的不同。使用建築面積或者使用室內面積計價是各有優缺點的。這個問題要結合相關的監管政策是否允許“按套內面積計價價格上浮”分兩方面來看。

其一，如果用套內計價以後銷售單價可以上漲，那麼用建築面積或是套內計價並沒有本質的區別。

在單套房屋總價一定的情況下，按照建築面積還是套內面積來計算是沒有差別的，反正購房者付出的總價購房款是一樣的。實際上，很多開發企業的很多專案，其購房合同都會同時標註總價多少錢，其中按建築面積計算的單價是多少錢，按套內面積計算的單價又是多少錢。但由於套內面積比建築面積小，在這樣的情況下，套內面積計算的單價肯定是要高於按建築面積計算的單價的，而且還貴不少（貴的部分就是公攤率）。這就是一個文字表述的不同而已，但實質上還是購房者對建築甚至小區的公攤面積買了單。但如果購房合同都這樣寫，至少會顯得更規範一點，減少可能的模糊和爭議。

請注意，嚴格地說，小區內部的一些公共面積（如綠化及運動場所等）是不能算在“公攤率”中的，因為這些面積本身也沒有計算容積率（即沒有算在整個小區的建築面積之中）。所以筆者看到近期一些資訊推送的標題如“取消‘公攤’就沒有小區綠化”等理解是有誤的。當然，“羊毛出在羊身上”，小區內部這些公共空間即使沒有計算在“公攤率”之中，業主在購房時也是花了錢的，它們已經包含在了房價裡面。

顯然，從營銷上來說，按建築面積計算的更低的單價更容易讓購房者在心理上接受這個房價。“圖便宜”，這是人之常情，哪怕只是一種心理上的暗示，可能也比沒有強。

要說到“貓膩”，可能主要就是公攤率準確與否的問題。比如宣稱的公攤率比實際的低，這會讓購房者覺得更划算一些。可能誰都不想買個房子有一小半都是公攤，是吧？

而對於使用建築面積或者使用套內面積計價的稅費差異，如果是針對“總價”而言的稅費，那實際上二者的計價是沒有差別的，因為在此種情況下總價都是一樣的。

但對一些涉及“面積”的費用，那還是有差別的。常見的如“補差”。比如如果購房者當初籤協議交的定金是按照建築面積算，到收房時實測面積是補差就也應該按照建築面積來計算，否則如果按照使用面積來補差就可能導致一些虧損。還有如物管費到底是按照建築面積徵收還是按照套內面積受取的問題。

其二，如果規定變套內計價不能漲單價，那這“鍋”就只有開發商背了。

這其實可能是很有意思的一種情況。此時，實質上是把公攤“甩鍋”給了開發商，必然能降房價。這相當於讓開發商降價20%-30%，甚至更多，估計這是開發商難以接受的。從目前的資訊來看，這個政策更多的還是立足於“規範市場”，而並沒有實質意義上的經濟影響。

此時，公攤將變成了開發商的資產，而購房者對公攤面積的部分並沒有產權，也就不需要對這部分面積進行購買。如果這樣，那開發商能不能對其這部分資產的使用收費？比如購房者使用了電梯，甚至從走道路過，那是不是都應該給開發商付費？甚至購房者自家的牆體等面積都還是屬於開發商的資產，那應不應該付費，又應該怎樣付費？

有的房地產專案在交房以後，開發商依然會自持一部分商業和車位等，持續地獲取租金收入，這一點大家好像覺得沒有什麼問題。然而對整個小區甚至住宅建築內的公攤面積的使用收費，這個大家可能就很詫異了。正是由於如果開發商在擁有公攤面積產權的假設下極難收費，現實中開發商都是把公攤面積和實際居住的使用面積進行了“捆綁”銷售。此外，即使開發商能夠在一定技術條件下對公攤面積收費，開發商肯定也不願意，對於追求資金快速週轉的房企而言，這無疑是積壓資金。

總的來說，當前在房屋銷售時，房企實際上是把公攤面積這部分“資產”也出讓給了購房者，購房者在後期使用時對公攤面積的所有權和使用權，其實主要是與物管公司之間的問題，與開發商已經脫鉤了。

5，公攤面積的經營收益如何分配？

現在接著前面談的問題來接著討論。

正是因為當前絕大多數住宅樓盤的業主擁有“公攤”的產權，因而如果這些“公攤”能夠產生經營性的收益，那麼業主也應該獲得這些收益的分配權。

可能的常見公攤面積收益舉例如下：樓宇廣告、電梯廣告、佔用公攤面積的車位或其他用房的租賃收入、利用小區泳池向來消費的業主或其他消費者收取門票或費用、利用小區公共部分（如小區廣場）推銷各類生活用品所收取的場地租金等等。當然，住房專項維修基金的利息其實也屬於全體業主共有。

從目前的實務來看，公攤面積的經營收益主要還是成了物管公司的收入。

依照《物權法》第72條的規定，業主對建築物專有部分以外的共用部分，享有權利、承擔義務。這就是說，業主對小區內的共用部分享有使用權和收益權。

但實際上，業主是很難能夠取得“分紅”這樣的收益的。大多數業主對物管公司的經營狀況並不瞭解，有些物管公司會對開支等情況進行公示，但很多業主可能也不會仔細去看，而且即使看了也很難去仔細查驗。

如果業主不僅沒有獲得來自公攤面積的任何收益，也對其不知情，那這種做法實際上是侵犯了業主對共有部分收益的財產權。

當然，物管公司也可以說這些來自於公攤面積的收入實際上補貼了物業費，從而減少了對業主物業費的收取。但這種說法在單個住宅小區層面其實也很難審計。

實際上，小區公共收益的去向，的確有的是被部分物管公司直接“佔為己有”。小區的業主委員會應該積極地參與對物管公司的審計，維護自己的正當權益。

當前政府對公攤面積用途，以及對規範小區物業管理規章制度、建立和完善業主管理委員會相關問題的管理還較為缺位，而嚴格執法就更困難。實際上，防止業委會和物管公司可能的合謀與和串通，那就只有靠上級主管部門的監管了。

6，真的會“取消公攤”嗎？

“取消公攤”這是不準確的理解。前面已經說過，類似高層住宅建築中的入戶大堂、電梯井等“公共空間”在物理上是不可能取消的。只能說，按照“套內面積”計價，可以讓購房者對自己花錢所購買的產品有更清晰的瞭解（此處指房屋面積），避免因公攤率的說不清道不明而導致的“糊塗賬”，這實際上是對商品房市場在銷售上的進一步規範。

對開發商來說也沒有實質性的影響，因為每一套房的總價都是一樣的。當然，如果由於按照套內面積計價導致銷售單價“突然”上漲了20%-30%甚至更多，可能會導致購房者一時難以接受，從而給營銷帶來一些壓力。

由於按照套內面積計價能夠進一步規範市場，這肯定是件好事。但是由於商品房銷售計價方式的改變，還會有諸如房地產調控（如限價）、物管費收取、稅費等一些列的配套相關問題需要解決。當然，這主要是類似“單位換算”這樣的技術性問題，但要注意避免市場出現困惑、誤解或者一些“鑽空子”的行為出現。

如果“按套內面積”計價更有利於規範市場，那麼以後成為一種強制規範或者標準是有可能的。不過在當前樓市尚處於嚴厲調控期的大背景之下，“按套內面積”計價會立馬讓房價“看起來”突然上漲了很大一個比例。所以一個過度緩衝期是必要的，需要讓購房者習慣一下不同的表示方式。比如可以讓開發商在房屋銷售合同中同時註明房屋銷售總價、按照建築面積計價的銷售單價以及按照套內面積計算的銷售單價。實際上目前不少開發商在銷售合同中也是這樣標示的。在銷售合同中明確地標示出可以驗證的公攤率，讓購房者明白購房，這本身也是市場不斷規範的需要。

當然，如前所述，“按套內面積”計價只是一種房屋銷售價格標示的不同，並不是從物理上取消公攤。

（原標題為《深度 | 那些年，我們“恨”過的公攤——關於“公攤”的最全解讀來了！》）