央行新規：房貸利率變了，影響100萬億！

簡單的說，咱們以前的貸款合同是以基準利率+上浮（或下浮）的方式定價，現在要轉換為LPR+基點（或固定利率）的方式定價了。

當然，和大多數人相關的還是房貸。

需要特別指出的是，這次變動不包括公積金個人住房貸款，畢竟公積金個人住房貸款利率比商業貸款利率要低得多。

此次央行就存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR，將影響超百萬億存量貸款的利率。

央行最新資料顯示，截至2019年11月存款類金融機構各項貸款合計為151。79萬億元。專業人士分析，這其中大部分應該為浮動利率貸款。

央行重磅調整：

將存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR

12月28日，央行釋出公告稱，為進一步深化LPR改革，商業銀行應自2020年3月1日起正式切換存量浮動利率貸款定價基準，原則上存量貸款利率定價基準切換工作要在2020年8月31日前全部完成。

根據央行公告，存量浮動利率貸款，是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

存量浮動利率貸款定價基準轉換的原則是什麼？

一是借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。 二是轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應於2020年8月31日前完成。 三是轉換後的貸款利率水平由雙方協商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

央行表示，存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，除商業性個人住房貸款外，加點數值由借貸雙方協商確定。商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月釋出的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此後的第一個重定價日（不含），執行的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平，即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之後，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。

金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價週期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價週期最短為一年。

如存量浮動利率貸款轉換為固定利率，轉換後的利率水平由借貸雙方協商確定，其中商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。

除商業性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限於企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價週期、重定價日等，或轉為固定利率。

10大要點全梳理

1、央行說的存量浮動利率貸款是指哪些？

公告所稱的存量浮動利率貸款，是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。

2、何時不再簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同？

自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

3、何時開始轉換成LPR？何時完成？

自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；

也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。

4、如何跟銀行協商轉換？

存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，除商業性個人住房貸款外，加點數值由借貸雙方協商確定。商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月釋出的相應期限LPR的差值。

從轉換時點至此後的第一個重定價日（不含），執行的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平，即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之後，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。

5、如何轉為固定利率？

如存量浮動利率貸款轉換為固定利率，轉換後的利率水平由借貸雙方協商確定，其中商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。

6、必須多方通知客戶，保障消費者權益

機構應利用官方網站和網點公告、電話、簡訊、郵件和手機銀行等渠道通知存量浮動利率貸款客戶，協商約定定價基準轉換具體事項，依法合規保障借款人合同權利和消費者權益。

7、為什麼推進存量浮動利率貸款定價基準轉換？

目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基於貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利於保護借貸雙方的權益。

為進一步深化LPR改革，人民銀行釋出了〔2019〕第30號公告，推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。

8、存量商業性個人住房貸款定價基準如何從貸款基準利率轉換為LPR？

定價基準轉換為LPR的，LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定後在合同剩餘期限內不再調整；

加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩餘期限內固定不變；

轉換時點利率水平保持不變；

借貸雙方可重新約定重定價週期和重定價日，重定價週期最短為一年。

舉個例子：

同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。

目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。

以此為例，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4。9%×（1+10%）=5。39%。

2019年12月釋出的5年期以上LPR為4。8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0。59個百分點（5。39%-4。8%=0。59%）。

2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5。39%（4。8%+0。59%）。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月釋出的5年期以上LPR+0。59%，此後每年以此類推。

9、你的房貸利率會變嗎？

一是借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。

二是轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應於2020年8月31日前完成。

三是轉換後的貸款利率水平由雙方協商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

10、除商業性個人住房貸款的其他存量貸款定價基準如何轉換？

除商業性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限於企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價週期、重定價日等，或轉為固定利率。

LPR是什麼？

房貸利率具體怎麼算？

然而，許多人都不是搞金融的，認識“基準利率”但未必都認識LPR，買房的人們是一臉懵，許多人紛紛表示：看不懂！

按照要求，在轉換時點的利率水平應保持不變，但是否就意味著以後就是固定利率了？

先買房的人未來在LPR浮動時還能享受到低利率嗎？

後買房的人，還有機會房貸利率低一點嗎？

這還真是個算術題。

個人住房貸款一般都是5年期以上的商業貸款，屬於浮動利率，即錨定一個固定的標準利率，然後上浮或打折。以前錨定的是基準利率，現在是LPR。

LPR是什麼？

簡單理解：就是一種每個月公佈一次的貸款市場報價利率，最新的5年期以上利率是4。8%。

看起來比基準低一丟丟，但LPR的浮動頻率較高，那未來你的房貸利率會隨之變動很大嗎？

央行這次釋放的資訊有兩個關鍵點：

一是：借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。

二是：存量商業性個人住房貸款定價基準轉換為LPR的，在加點數值方面，加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩餘期限內固定不變。

翻譯成大白話即：

房貸利率不掛鉤基準利率了，掛鉤LPR，你有兩種選擇：

一是選擇固定利率，以後還房貸期限內就不浮動了；

二是從基準利率切換LPR，把LPR價格與你當前的房貸利率“多退少補”出差值。以後LPR變化了，就用新的LPR價格加這個差值，得出最新的房貸利率。

什麼意思？我們直接來算賬。

10年前，李小姐在北京買了一套房，並幸運地趕上了房貸利率打折，即基準利率打7折，只有3。43%！

而南京的張先生2018年剛買上房，按首套房貸利率較基準利率上浮10%，為5。42%。

案例一：買房早，趕上打折的

央行要求，在轉換時點的利率水平應保持不變，這就催生了一個等價公式。即李小姐之前享受3。43%的房貸利率水平，在明年切換時依然維持3。43%，只是“基準換LPR、折扣換差值”。

不是說好轉換時點利率水平保持不變嗎？

對，但只是在基準轉換LPR時不變，也就是說在選擇是否切換時，換算後的利率與原利率相同。也就是這次選擇轉換時，加點數值將在合同剩餘期限內固定不變。

什麼時候轉換？

央行規定，同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3月至8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。

案例二：晚買房，遇上基準上浮的

與大多數這兩年買房的年輕人一樣，張先生買房時已經處於樓市調控期了，各城市的房貸利率的優惠幾乎不見蹤跡，相反都在基準上上浮。

他的房貸利率是基準上浮10%，即：

LPR怎麼變動會影響兩者的房貸利率呢？

在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。

如果選擇房貸利率切換LPR，假設5年後重新定價的LPR由4。8%上浮為5%。

變化為：

李小姐的房貸利率為：LPR-1。37%，即5%-1。37%=3。63% ＞3。43%（當前房貸利率）

張先生的房貸利率為：LPR+0。59%，即5%+0。59%=5。59% ＞5。39% （當前房貸利率）

同樣，假設5年後重新定價的LPR由4。8%下降到4。5%。

變化為：

李小姐的房貸利率為：LPR-1。37%，即4。5%-1。37%=3。13% ＜3。43%（當前房貸利率）

張先生的房貸利率為：LPR+0。59%，即4。5%+0。59%=5。09% ＜5。39% （當前房貸利率）

兩種變化，一目瞭然。

LPR報價每月一次

根據央行官網簡介，貸款市場報價利率（LPR）由各報價行按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式報價，由全國銀行間同業拆借中心計算得出，為銀行貸款提供定價參考。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。

LPR報價行目前包括18家銀行，每月20日（遇節假日順延）9時前，各報價行以0。05個百分點為步長，向全國銀行間同業拆借中心提交報價，全國銀行間同業拆借中心按去掉最高和最低報價後算術平均，並向0。05%的整數倍就近取整計算得出LPR，於當日9時30分公佈，公眾可在全國銀行間同業拆借中心和中國人民銀行網站查詢。

根據《中國人民銀行公告》（公告［2019］第15號），自2019年8月20日起，貸款市場報價利率（LPR）按新的形成機制報價並計算得出。

2019年11月，最新的1年期和5年期以上的LPR利率分別為4。15%和4。8%。

圖：最新1年期及5年期以上LPR利率