中海地產半年度銷售額7年來首降，“利潤王”光環不在，收併購計劃推動不順

“難道我們的國企都是好好的嗎？雖然他們今天沒有出現債務危機，但是他們的資產質量、經營水平，大家怎麼就不關心呢？”

這個月剛剛舉辦的一次地產行業論壇上，地產行業有名的職業經理人、曾為包括碧桂園在內的多家規模房企效過力的朱榮斌，做了一段即興發言。這番話一出，立刻引起了熱議。

大家突然意識到，承受行業下行壓力的不僅僅是民企，此前在土地市場和收併購市場被理所應當認為的大贏家國企房企的現狀，同樣值得關注。

日前央企地產公司幾大排頭兵之一的中國海外發展（00688。HK，下稱“中海地產”），釋出了2022年上半年的未經稽核業績，從業績報告上來看，曾經的“利潤王”已顯疲態，銷售額、收入、核心淨利紛紛下降。

中海在今年年初公佈了關於收併購的“藍海戰略”，雖管理層對外頻頻釋放進取心，但中海實際的拿地金額和麵積也在縮減。

一名中海內部員工告訴《鳳凰WEEKLY地產》，“藍海戰略”主要是想收購地方平臺公司的專案，但目前為止效果不佳。

被打破的“紀錄”

業績報告顯示，今年上半年中海地產實現銷售合約額1385億元，同比降33。2%。

雖然降幅較整個行業的平均水平不算高，但和中海自己相比，這個銷售額是創了“紀錄”的。

據《鳳凰WEEKLY地產》統計，從2014年至2021年，中海地產的全年銷售額均為增長態勢；半年度銷售額上一次出現下降，是在2014年的上半年，也就是說，中海地產的半年業績打破了連續7年的正增長。且即便是在2014年上半年，銷售額的降幅也僅為8。8%，遠低於今年上半年。

幾個月前，中海地產的淨利增長也創了紀錄，出現了20年來（2003年以來）的首次負增長，2021年度的歸母淨利潤為401。6億元，同比減少8。54%。

毛利率下滑的時點來得更早，這是行業公認的利潤標兵中海引以為傲的指標。

2019年，中海的毛利率同比降低至33。66%，之後連續下降至2021年的23。54%，到2022年上半年，這個指標已經低至11。73%。

與此同時，2022年上半年中海地產錄得股東應占溢利167。42億元，同比減少19。42%；收入1037。89億元，同比降3。79%。

不知不覺，曾經的“利潤王”早已顯出疲態。不過這種全面下降的業績，中海地產依然認為這僅僅是短期的壓力。日前舉辦的2022半年度業績會上，中海地產董事主席顏建國對房地產行業做出這樣的判斷：“關於市場形勢，我們總的看法是長期樂觀、短期承壓。”

光環不再的原因

中海地產之所以成為“利潤王”與其出色的成本管控有很大關係，涉及到低融資成本、高人效和中高階專案高週轉。

2022年上半年業績報告顯示，中海地產分銷與行政佔收入的比重為3。2%，相比2021年度的2。9%僅小幅提升，比12年前，也就是2010年中期5。10%的水平還要低，比2016年的峰值2。88%也只高了不足1個百分點。

也就是說，中海這些年的銷售成本和行政成本基本沒有多大變化。

不僅如此，中海“人效王”的寶座站得比“利潤王”更穩。

2021年中海以4261萬元的人均效能獨佔鰲頭，與排名第二的首開股份拉開近1100萬元的差距，是排名第13的金地集團的20餘倍。

據中海地產2021年的年報，其去年營收同比大漲30。4%至2422。4億元，員工人數卻由上年的6134人精簡至5692人。這意味著，更少的人創造了更多的業績。也就是說，中海的每個人承擔的工作量比以前更多了。

利潤和毛利率下滑，另有原因。

整個行業的盈利能力下滑趨勢固然是其中之一，但對於中海自身來講，依靠中高階專案高週轉，在過去也栽了跟頭。

2020年初的時候，中海地產陷入“上海虹口圍標”事件，之後多個相關人員被免職。之後坊間傳聞，涉及此事件的房企被禁止三年內在上海公開拿地，更有訊息稱，中海被2021年上海首輪集中供地拒之門外。

上海是給中海貢獻中高階專案的主要戰場之一，上海拿地受挫顯然影響了既往的高利潤率路徑。

失去了公開拿地途徑，中海只能繞道舊改。

2020年7月，中海與黃浦區簽約，共同開發建國東路67-71街坊歷史風貌保護及城市更新專案。

不尋常的“藍海戰略”

行業整體下行的趨勢下，收縮戰場，幾乎是當下所有國企和民企開發商的主流思維，但一向穩健的中海地產選擇不走尋常路。

在日前的2022年半年度業績會上，中海地產再提收併購。

“我們接觸了大量的收併購專案，上半年也完成了幾單專案併購，併購金額超過100 億元。併購方面我們會繼續捕捉機會，未來幾個月會保持積極姿態，全面撒網，希望有更好專案能夠進來。”顏建國稱。

前兩年，中海地產曾高調宣佈其“藍海戰略”，調整拿地思路，透過城市更新、棚改及產業資源整合的多渠道獲取大宗優質土地。

自從顏建國從龍湖迴歸中海執掌大權後，中海確實一改以前多年的謹慎風格，在土地市場進取了許多。

但恰逢此輪房地產行業調整，這在很大程度上影響了“藍海戰略”的落地。

中海地產管理層在業績會上介紹，上半年在廣州、上海、成都等城市併購了相關專案的股權，併購投入超過100億元。今年2月，中海與中國農行簽署300億元意向性併購融資戰略合作框架協議，目前來看，額度還有很多。

從中海地產2022年的半年報來看，上半年新增專案的樓面面積是358萬平，同比去年上半年的489萬平減少了131萬平。

《鳳凰WEEKLY地產》從中海地產方面瞭解到，這個樓面面積，是包括了收併購專案的。

中海地產行政總裁張智超在年初稱“前前後後評估了上百個專案，現在還有一些在繼續接洽、 繼續談判之中”，目前時間過半，僅落地數單。

“到目前為止，我們篩選了400-500

個專案，基本上每週、每兩週都會在集團層面推進研判。但目前符合’三個主流’（主流城市、主流地段、主流產品）的專案相對較少。 ”張智超在日前的業績會上坦言。

一名中海內部員工告訴《鳳凰WEEKLY地產》：“‘藍海戰略’是張智超提出來的，他想的是去收購地方平臺公司的專案。但中海多年來的謹慎風格很難改變，而且平臺公司的好專案憑什麼拿出來給你？實際上成功的案例沒有幾個，今年上半年裡的100億，絕大多數是廣州亞運城專案。”他透露，收併購還沒有成為公司的主流。

這麼來看，中海管理層想表現的高調的進取風格和實際落地仍有一些差距。

一家央企下屬地產公司的中層告訴《鳳凰WEEKLY地產》：“其實現在應該重點關注地方城投公司和建築公司。中海的想法沒有問題，只是預判早了，地方平臺公司的風險很大，可以再等等，明年也許有撿漏的機會。”

事實上，在那場語出驚人的即興發言之後，朱榮斌在接受採訪時對那段話做了補充：“中海、華潤、保利，招商這些主業做地產的國企上市公司，財務健康，經營情況透明，是行業的標杆和學習的榜樣。但是有一些小國企和地方平臺投資公司也參與了地產，數量還不少，他們做得怎麼樣，大家就不怎麼關心了。”

朱榮斌說這段話時，自稱自己“從民企出來”，事實上，朱榮斌的職業生涯第一站是中海，2008年離開中海之時，他已經做到了中海地產華東區總經理。

14年過去了，這名中海“老將”和現任中海掌門，一個在公開場合吹哨，提醒地方國企即將面臨的壓力；一個緊密佈局，準備在危中尋機。