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藏在國家統計局資料背後的資料
- 由 小胡講地產 發表于 籃球
- 2022-08-29
角加奇讀什麼 龍
001
剛剛，國家統計局公佈了
2022
年一季度的經濟資料。標題和資料措辭的變化裡，可以看到一些基本面的改變：
看標題：
2021
年
4
月
16
日，標題是：《一季度國民經濟開局良好》；
2022
年
4
月
18
日，標題是：《一季度國民經濟開局總體平穩》。
時間：從良好到總體平穩，只隔了一年。
措辭：總體平穩的背後，有個體和區域性的坍塌。你懂的。
看資料：
2021
年
4
月
16
日資料：一季度
GDP
總值
249310
億元，按可比價格計算，同比增長
18。3%
。
2022
年
4
月
18
日資料：一季度
GDP
總值
270178
億元，按不變價格計算，同比增長
4。8%
。
從
可比價格
到
不變價格
，這一年來的
變數，被抹去了
。而每一個變數資料的背後，就是一個行業或無數個體的命運。
002
我更關心房地產行業。先看總體資料：
2021
年
1
-
3
月，全國房地產開發投資
27576
億元，同比增長
25。6%
；其中，住宅投資
20624
億元，增長
28。8%
。
2022
年
1-3
月，全國房地產開發投資
27765
億元，同比增長
0。7%
；其中，住宅投資
20761
億元，增長
0。7%
。
不質疑統計局本身的資料。
003
重點看結構：
2021
年一季度，
東部地區房地產開發投資
15603
億元，同比增長
22。7%
；中部地區投資
5432
億元，增長
38。7%
；西部地區投資
5955
億元，增長
22。5%
；東北地區投資
587
億元，增長
24。8%
。
2022
年一季度，東部地區房地產開發投資
15751
億元，同比增長
0。7%
；中部地區投資
5733
億元，增長
5。5%
；西部地區投資
5825
億元，增長
-2。2%
；東北地區投資
457
億元，增長
-22。1%
。
去年一季度全國形勢一片大好，今年很明顯，市場加速分化：東部在掙扎，
西部地區在坍塌，東北地區已徹底淪陷、躺平。
004
最重點是供應：
2022
年一季度，
房屋新開工面積
29838
萬平方米，下降
17。5%
。其中，住宅新開工面積
21558
萬平方米，下降
20。3%
。
只看這個總體資料，沒有意義，拆開來看才是關鍵。
1
、去年
22
個集中供地的城市大量土地流拍、三四五線城市停工等現象大量存在的情況下，新開工下降是必然。
2
、住宅下降幅度大於整體幅度，說明商辦本身下降相對較小。
005
再看一下庫存情況，這部分是本文的最核心資料：
2021
年一季度，
3
月末，商品房待售面積
51858
萬平方米，比
2
月末減少
567
萬平方米。其中，住宅待售面積減少
559
萬平方米，辦公樓待售面積減少
71
萬平方米，商業營業用房待售面積增加
15
萬平方米。
2021
年的資料非常詳細，但是到了今年一季度，只有一句話：
2022
年
3
月末，商品房待售面積
56113
萬平方米，同比增長
8。2%
。其中，住宅待售面積增長
14。2%
。
僅僅一年，庫存就從減少狀態進入快速增加狀態。而且，住宅的庫存積壓速度遠高於總體。
可以想象，大量三四五線城市，目前依然處於銷售冰凍狀態。
我又去查了一下
2021
年的全年資料：
2021
年
年末
，
商品房待售面積
51023
萬平方米，比上年末增加
1173
萬平方米，其中商品住宅待售面積
22761
萬平方米，增加
381
萬平方米。
2021
年底，全國庫存情況來看，住宅增加值僅為整體增加值的三分之一，說明庫存積壓嚴重的都是非住宅。
先進行第一步換算：
2021
年底住宅庫存
22761
萬㎡—
381
萬㎡
=2020
年底住宅庫存—
559
萬㎡
=2021
年一季度住宅庫存情況：
21821
萬㎡；佔同期整體庫存
51858
萬㎡的
42。08%
；
2022
年一季度住宅庫存同比增長
14。2%
：
21821
萬㎡×
1。142=24920
萬㎡，佔同期整體庫存
56113
萬
㎡的
44。41%
。
再進行第二步換算，就清晰了：
2022
年一季度比
2021
年一季度增加的庫存增加：
56113
—
51858=4255
萬㎡；
比
2021
年年底的庫存增加：
56113
—
51023
萬㎡
=5090
萬㎡。
然後，透過第三步換算，找到基本面：
2021
年全年商品房新開工面積為
198895
萬㎡，而庫存增加最近三個月就增加了
5090
萬㎡，也就是說，全國一年有
25%
的房子根本賣不掉。
是降價都賣不掉。
這，不是危言聳聽。
006
把第
004
和
005
兩點結合起來，就有非常清晰的結論了：
去年
22
個城市土地集中供應，大量流拍，今年供應必然稀缺，類似杭州等優質城市已出現房荒。今年年初杭州統計的
2022
年供應量，只有
750
萬方，才六七萬套房子，只有正常年份的一半。去掉重災區富陽，其他地方就更少了。
與之形成鮮明對比的是，大量三四五線城市庫存在快速積壓，而且，到了泰山壓頂的狀態。住宅庫存增加的
14。2%
，基本都在這些地方。
庫存巨大的鄭州、武漢、重慶等，無論外界宣傳有多麼誘人，都請你今年的購房清單中劃去。
所以，再老調重彈一次：
2022年買房，只往最好的城市去
。
雖然答案是透明的公開的，但總有人會按捺不住騷動的心。
007
最後看一下房價：
統計局的資料，往往都需要反算才會找到想要的答案。那我就來反算一下：
2021
年一季度，
商品房銷售面積
36007
萬平方米，同比增長
63。8%
；銷售額
38378
億元
，增長
88。5%
，銷售額的漲幅高於面積
24。7%
，說明房價是快速上漲的。
2022
年一季度，商品房銷售面積
31046
萬平方米，同比下降
13。8%
；商品房銷售額
29655
億元，下降
22。7%
，銷售額的降幅大於面積，說明房價確實降了。
對比一下：
2021
年一季度全國均價：
38378
÷
36007=10658
元
/
㎡；
2022
年一季度全國均價：
29255
÷
31046=9552
元
/
㎡。
劃重點：
過去一年，全國房價降了約11%
。
說兩點：
1
、全國普降
11%
，意味著，有很多地方，房價被斬首甚至要腰斬了。跨城投資的各位，你們買入的城市目前還好嗎？
2
、再次也驗證了，第
006
的結論。房地產的安全艙，越來越小了。
最後說一句，資料不會說謊，除非有人利用資料說謊。
今天上午10點，國際統計局釋出了一季度經濟資料，我用一個小時完成了本文。以上所寫全部來自統計局資料換算和推演，如果對資料有質疑，請自己去翻統計局資料。
如果對結論有質疑，那麼，就是你對。