住建部首提調地產調控新思路 精準性、協調性防治矯枉過正

作者：周婷

金融界2月24日訊息

2月24日，國新辦舉行推動住房和城鄉建設高質量發展釋出會。住房和城鄉建設部部長王蒙徽在談到今年工作重點時表示，今年將做好保持房地產市場平穩執行、推進住房供給側結構性改革、推進城鎮老舊小區改造、推進燃氣等城市管道老化更新改造重大工程、大力推進“新城建”五方面工作。

透露房地產調控操作的新思路 防治矯枉過正

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次會議明確了房地產政策調控的“四性”，是目前高層對於房地產調控操作的一種新的思路和方向。

會議明確，保持調控政策的連續性和穩定性，增強調控政策的精準性協調性。嚴躍進指出，從這裡可以看出，連續性和穩定性的表述是過去都有的，而精準性和協調性是這兩年明顯提出來的。其啟發在於，各類房地產政策的出臺，比較精準，防止出現矯枉過正的現象，要基於客觀的市場和預測做政策。而協調性方面，也要求從良性迴圈發展的角度出發，積極出臺各類政策，包括金融、土地、行政等政策都需要配合，不要出現政策之間的“打架”。此類表述，對於我們理解今年各地的政策動向和政策效應有積極的作用。

房產市場從“有沒有”向“好不好”轉變 存量改造成主旋律

針對當前的市場現狀，住建部部長王蒙徽表示，我國城市發展已經進入了城市更新的重要時期，由過去大規模的增量建設，我們說的就是新的建設，向存量的提質改造和增量的結構調整並重轉變，也就是說，從“有沒有”向“好不好”轉變，內需潛力巨大。

諸葛找房資料研究中心高階分析師陳霄認為，這種表述意味著我國住房供應結構的重點轉變，即從過去的增量建設為主，到現在的存量改造和增量調整並舉。

近年來，隨著城市化程序的不斷加快，城市發展日益飽和，宅地資源日益匱乏，在這種背景下，我國重點一二線城市已經邁入了存量房時代，城市更新成為未來城市發展新的增長方向。根據諸葛找房資料研究中心監測資料顯示，2020年，重點城市二手房成交佔比均超過50％，其中一線城市北京、深圳、上海二手房成交佔比超過65％，其次為熱點二線城市南京、廈門、大連等。

良性迴圈或成行業關鍵詞 滿足合理的改善性需求釋放正向政策

本次會議再次強調了促進房地產業良性迴圈和健康發展，表明良性迴圈將作為2022年房地產調控的關鍵詞存在。

陳霄表示，不用於以往會議中“滿足合理的住房需求”的表述，本次釋出會提出保障住房剛需的同時，還專門提出了滿足合理的改善性需求，這是比較罕見的。自去年以來行業下行壓力加大的背景下，這樣的表述對於房地產行業而言釋放了正向的政策訊號，對於提振市場信心，改善購房者觀望情緒有著積極作用。

保障性租賃住房將迎來大發展 “新城建”概念落地生根

本次釋出會還提出，大力增加保障性租賃住房供給，希望全年能夠建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）。新籌集公租房10萬套，棚戶區改造120萬套。同時，還將加快推進長租房市場建設。

陳霄表示，預計2022年保障性租賃住房建設將迎來大發展，並且保障性租賃住房將成為今年的一個工作重點。

本次會議還提出應大力推進“新城建”，也就是我們說的基於數字化、網路化、智慧化的新型城市基礎設施建設。加快構建國家、省、市三級城市資訊模型基礎平臺體系，全面推進智慧市政、智慧社群、智慧建造，協同發展智慧城市和智慧網聯汽車，透過打造示範基地，加快“新城建”專案落地。

早在2020年8月，住房和城鄉建設部會同中央網信辦等6部門印發指導意見中，首次提出了“新城建”的概念，並確定重慶、福州、濟南等16個城市作為首批新型城市基礎設施建設試點。2021年，新增天津濱海新區、煙臺、溫州、長沙、常德五個城市，“新城建”試點增至21個。

陳霄指出，這意味著“新城建”將作為新的概念實施於推進城市基礎設施建設之中。本次再次提及新城建概念，是對此前會議的進一步落實。以“新城建”對接新基建，對於轉變城市發展方式、實現高質量發展有著重要意義。

嚴躍進則指出，後續新城建概念和房地產市場的結合程度將增大，尤其是在智慧社群和智慧物業等方面，未來房企需要積極關注。只有這樣，才能形成更符合消費需求特徵的產品供給，也體現了住房領域高質量發展的導向。