中海物業2021年營利雙增40%，低利潤率難題待解

（文/張志峰 編輯/馬媛媛）3月24日午間，央企中國海外發展集團旗下物業管理上市平臺中海物業釋出2021年成績單。

報告期內，中海物業營業收入同比增長44。3%至94。42億港元；毛利潤同比增長37。3%至16。41億港元；股東應占淨利潤同比增長40。5%，達9。83億港元。

截至報告期末，公司所管理的建築面積同比上升38。9%至2。6億平方米。其中，新增專案65。8%來自獨立第三方，相關合約額為39。38億港元；而住宅專案及非住宅專案的新增在管面積分別佔46。4%及53。6%，相關合約額分別達42。46億港元及33。7億港元。

受此訊息影響，企業當日股價低開高走，報收8。89港元，大漲10。16%，總市值292億港元。

手握大量現金，零收併購

中海物業在財報中指出，集團整體收益上升的原因主要來自於包乾制合同中在管面積的上升，非住戶及住戶增值服務持續獲得業務增長，以及停車位銷售額大幅增長導致。

從具體業務來看，物業管理服務收益佔中海物業總收入的比重最大，達到70。0%，較去年增加36。1%至66。11億港元；非住戶子分部收益佔總收益的18。9%，並增加52。7%至17。89億港元；住戶子分部收益佔總收益的8。6%，其增加63。3%至8。11億港元；停車位買賣業務分部收益較去年飆升10。9倍至2。31億港元。

在管面積方面，中海物業2021年同比增長38。9%達2。6億平方米。

其中，新增外拓合約面積5809萬平米，同比增長105%。內生與外拓的比例從2020年末的89：11調整到73：27，內外比例邁向了4：6。

行政總裁兼執行董事楊鷗在業績會上表示，這反映公司外拓策略行之有效，可達到“十四五”期間內外比1：1的目標。

報告期內，中海物業已服務全國141個城市，業務覆蓋含香港及澳門，在管專案1281個。其中住宅佔比為49。6%，產業園34。1%，10。7%為包括市政道路、交通樞紐、公園、學校、政府在內的其他業態，5。6%為商業寫字樓。

管理層直言，在新中標專案中，透過公開市場招投標及中海物業內部員工舉薦等渠道獲取專案佔比78%。

值得一提的是，中海物業去年的業績大漲相當一部分來自於人民幣升值影響。

現金流量表顯示，截至2021年底，企業現金及銀行結餘較去年年底上升15。6%至42。83億港元，其中人民幣佔96。8%，而港幣、澳門幣加起來則僅有3。2%。

而手握大量現金的好處顯然不止於此，在目前民營房企普遍存在流動性危機的背景下，依託於房企的物業管理行業同樣迎來一股巨大的收併購浪潮。

不過出人意料的是，作為央企巨頭的中海2021年全年卻並無斬獲。

對此，中海物業主席兼執行董事張貴清在業績會上解釋稱，第一是希望標的公司專案體量和規模相對合適，同時業務佈局和中海物業形成業務佈局互補。第二是不希望標的公司業務全是靠母公司和地產支援來維持和實現的，不符合可持續發展。第三是希望團隊管理風格和中海相匹配。

有資深行業人士向觀察者網猜測稱，中海地產無論在公開市場拿地還是收併購方面，去年都表現得頗具“侵略性”，物業兌換了大量現金卻毫無動作，不排除正在醞釀一波較大的收併購動作可能性。

盈利能力持續下滑

此外，一個不可忽視的問題是，中海物業本就不高的利潤率呈現進一步下降趨勢。

資料顯示，中海物業2021年毛利率為17。4%，較上一年18。3%有所下滑，幾乎成為物管行業中墊底的存在。

要知道，作為存量房時代房地產行業下游業務，近年來幾乎所有房企都想從“管理紅利”這塊大蛋糕中分一杯羹，這也是近年來房企分拆物管公司上市潮出現的根本原因。

而與行業毛利潤率普遍達到40%以上，甚至部分達到60%的背景下，中海物業自2015年上市之初，就始終維持20%左右的底盈利能力階段。

財報顯示，2017-2020年，企業毛利率分別為 23。9%、20。35%、19。95%、18。3%。截至2021年，這已經是中海物業連續第4個年頭盈利能力不升反降。

對此，管理層在業績會上解釋稱，其一是市場競爭的因素，包括人工成本上漲剛性的壓力，還有通脹因素的影響；其二，從中海物業自身情況來看，過往酬金制佔比比較高，算作淨收入入賬，酬金制專案比較而言入賬毛利率是100%。

而目前中海物業酬金制佔比基本上增速非常小，包乾制專案佔比不斷提升。

管理層表示，未來，希望公司整體毛利率在17%-20%的區間波動，比如增值業務的毛利率希望25%-30%之間，基礎服務毛利率在13%-15%。此外，公司還將在管理最佳化、人員結構最佳化、科技專案、車位經營等方面進行補充改善。

張貴清補充稱，增值業務毛利率遠高於基礎業務，因此要提升利潤率、提升利潤率增速，希望增值業務與基礎業務的佔比從1：3實現1：1。其中，基礎業務毛利率在15%左右，增值業務毛利率超過30%。

不過，有知情人士向觀察者網分析認為，包乾制是制約中海物業乃至多數國資物管企業盈利能力的根本原因。

他指出，由於歷史、體制和管理方面的多重因素，包乾制是多數國資企業普遍使用的一種管理制度。但層層外包之下，一方面利益方更多，另一方面也常常產生貪腐、欺上瞞下等不良現象，既影響公司實際利潤，又極易降低服務質量，比如降低用人標準、掛職吃空餉等情況，對企業口碑傷害也很大。

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