弘陽地產：止不住下滑的毛利率，千億銷售目標哪兒去了？

新華財經香港3月30日電 根據弘陽地產集團有限公司（01996。HK，以下簡稱“弘陽地產”）29日公佈的年度業績報告，2020年累計合約銷售金額為865億元，突破歷史新高，同比上升32。8%；累計合約銷售面積為591。56萬平方米，同比增長20。6%；實現確認銷售收入201。6億元，同比大幅增長32。9%。

然而，市場在看到弘陽地產成績的同時，還關注企業曾經說好的千億目標去哪了，以及利潤率下滑與銷售額增長不匹配的現象。有觀點認為，其背後不乏“拔苗助長”之由，以及企業非健康的大規模擴張問題。

年銷售額增長32.8%

相較於2019年651。5億元的合約銷售額，弘陽地產在2020年的銷售總額同比增長32。8%，遠高於2020年上半年4。4%的同比增幅。相較於去年3月弘陽地產調整之後的年度銷售目標——750億元，29日公佈的業績也超越預期。弘陽地產表示，2020年交出了高分答卷。

弘陽地產作為綜合性房地產開發商，專注於住宅物業開發、商業物業、綜合物業的開發和運營管理，起步於長三角地區，目前覆蓋的城市包括南京、蘇州、揚州、無錫、南通、鎮江、湖州、毫州、常州、泰州、合肥、滁州、馬鞍山等60個左右。企業所堅持的“開發+商業”收入結構，在一定程度上得到市場認可，有觀點認為，此種雙輪驅動的模式有助於提升品牌效應，併產生穩定的現金流。

從2020年度的業績報告來看，弘陽地產實現營業收入201。59億元，同比增長32。9%。從具體業務表現來看，物業銷售仍是弘陽地產的支柱業務，佔比高達97。3%，全年物業銷售、商業經營分別上漲33。3%、22。8%。

在年度業績報告公佈之前，克而瑞研究中心釋出的《2020年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》已將弘陽地產列為全口徑銷售額第49位。在《2020中國房地產500強》排名中，弘陽地產也因2020年上半年和全年的銷售量，排名前50。

從近期弘陽地產在香港股市的行情來看，也有正面表現。2月以來，其股價持續走高，累計漲幅超過10%。

根據弘陽地產3月初公佈的截至2021年2月底未經稽核的營運資料，1–2月弘陽地產實現累計合約銷售額115。1億元；累計銷售面積765744 平方米；平均銷售價格為每平方米人民幣15037元。

千億目標卻落空

雖然2020年865億元的銷售額超過了調整後的目標，但是3年前弘陽地產樹立的2020年雄心卻是目標1000億。135億的差距導致曾經的壯志未酬，引發了市場關注，不少判斷認為其背後不乏“拔苗助長”之由。

2017年，弘陽集團董事長曾煥沙提出了2020年的戰略目標：地產實現千億規模，商業完成百店計劃。

隨後，自2018年開始，房住不炒、因城施策、三道紅線等行業規則為樓市設定了發展底線。弘陽地產計劃完成千億地產目標恰恰處於這一時間段，而且根據媒體報道，該企業在2016年確立的2020年發展目標還是衝刺400億元，時隔一年，2020年的銷售目標就提高了600億元。

當時為了衝擊千億目標，倡導“在商言人”精神的弘陽地產在2018年聘請了一批明星職業經理人，也開始在土地儲備和和城市佈局方面不斷擴張。

然而最終的結果卻是：在促進行業穩健經營、可持續發展的規則背景之下，以及企業追求規模擴張的急切態度之中，弘陽地產千億銷售和百店計劃的目標都要延後才能實現。

業界研究人士表示，在近幾年的市場狀況下，房地產企業實現彎道超車的可能性較小，尤其是對於中小型房地產企業而言。

資料顯示，在2020年之前的3年，弘陽地產的銷售增速分別為71。3%、84。5%和37。6%，已呈現出放緩態勢。

時至今日，弘陽地產的多位明星高管已陸續揮別企業，高溢價拿地也開始影響弘陽地產的獲利能力和後續增長動力。

面對現實狀況，弘陽地產於2020年3月宣佈，調整2020年的銷售目標，從1000億元降為750億元。對於何時完成千億目標，弘陽地產表示，從內部來找增量，修煉內功來提質增效。

利潤率下滑引關注

除了千億目標落空之外，弘陽地產還因毛利率、淨利率下滑而受到行業關注。市場質疑劍指企業大規模擴張存在非控股權益增高、拿地價格攀高、銷售開支和融資成本攀升等問題。

資料顯示，2017-2019年，弘陽地產經營收入分別為61。53億元、93。38億元、152。03億元，增速分別為-29。90%、51。04%、62。85%。29日公佈的資料顯示，2020年弘陽地產營收增速為32。9%。

儘管營收仍保持增長，企業的毛利率和淨利率卻逐年下滑，2017-2020年，弘陽地產的銷售毛利潤分別約為40。6%、31。2%、25。1%、22。4%，淨利率分別約為19。5%、14。3%、10。8%、9。2%。

對於毛利率持續下滑，企業解釋：“毛利率有所下降，主要是由於毛利率較高的產品收入確認比例較2019年同期有所下降。”此前，企業還曾解釋，房地產已經到了充分化競爭的時代，整個行業的毛利潤都呈現出普遍收縮的狀態。

不過，業界智庫機構的研究員認為，“增收不增利”是弘陽地產大規模擴張的直觀表現。在市場競爭愈發激烈的環境中，非控股權益增高及拿地價格攀高，會吞噬利潤，同時銷售開支和融資成本大幅攀升也必然導致利潤下滑。

年度業績報告還顯示，截至2020年12月31日，弘陽地產的土地儲備總建築面積約為2005。74萬平方米，其中應占權益面積約為966。92萬平方米，佔比為48。21%，相較於前兩年55。27%和54。66%的比例有所下降。由此可見，弘陽地產的規模擴張更多借助於合作開發，2020年非控股權益佔比已經達到10。46%，遠高於2017年約2%的比例。而權益銷售佔比過低的一個結果就是利潤率下滑。

同時，弘陽地產高溢價拿地的例子也頗多，例如，2020年4月競得寧波一塊住宅用地，溢價率為43。13%；6月底購得南通一塊住宅用地，溢價率達50。19%；2021年1月5日拿下徐州地塊，溢價率達122。74%；1月18日奪得淮安生態文旅區地塊，溢價率達98。74%。

業界觀點認為，高溢價拿地一方面體現了弘陽地產加速擴張的想法，另一方面也傳遞出危險的訊號。

根據年度業績報告，截至2020年底，弘陽地產銷售成本同比增加約37。8%，銷售及分銷開支同比增加約42。3%，淨負債率為50。3%，資產負債比率約為77。0%；融資成本約為7。25億元，同比增加14。4%。

據不完全統計，弘陽地產近幾年進行了多次較高息率發債，票面利率大多在10%左右。今年伊始，弘陽地產再度發行了優先票據，所得款項淨額將用於為公司一年內到期的現有中長期境外債務再融資。

行業研究人士提示，憑藉加槓桿擴充規模，需要格外注意潛在風險，追求企業體量更應注重實在增長。

對於企業未來一年發展的展望，弘陽地產表示要實現有質量的規模穩健增長，努力實現體驗式消費創新，抓住強大內需帶來的市場機會，加強與網際網路結合，實現線上和線下融合。

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