降價潮下的房屋糾紛爭議解決（二）——退房的那些法律事兒（上）

本輪全國性的房價降價潮來勢洶洶，有關爛尾樓、退房、延期交房、業主集體維權、房貸斷供等案件大量增加。我將用一個系列為大家呈現這型別房屋糾紛解決的法律常識，供看官們參考。

本期我們就涉及退房的常見事由，來捋一捋關於退房的法律事兒。

一、開發商“五證”不全、合同無效嗎？可否主張退房？

滕律回覆：“五證”不全會導致購房合同無效，這種說法在2003年6月1日之後就不能成立了。司法實踐中，不能以“五證”是否齊全，來評判購房合同的效力。但是，如果開發商缺少商品房預售許可證，可能導致購房合同無效。

關聯法條：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

二、簽訂合同後發現所購房屋為“小產權房”，可否主張退房？

滕律回覆：在農用地、集體土地上開發的“商品房”由於土地的原因會導致購房者後續的辦證不能，俗稱“小產權房”，這當然會進一步導致購房合同無效。購房者可據此退房。

關聯法條：《民法典》第一百五十七條規定，民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力後，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。

三、如果所購房屋同小區新房出現大幅度降價，購房者可否據此主張部分退款或退房？

滕律回覆：當這種情況發生時，很多購房者都試圖以此為由主張部分退款或退房。但是，這樣的主張在法律上缺乏依據，是不合理的要求。事實上，降價一方面屬於市場調節的結果，另一方面合同價格僅是合同的一個組成要素，而退房針對的是整個合同的解除，而合同的解除破壞了商事交易的穩定性，需要當事人雙方協商一致，或者滿足法定的條件。因此，在一般情況下該主張難以得到支援。

四、房屋面積存在誤差，可否退房？

滕律回覆：一般以3%作為合理誤差的參照。以此為是否退房的條件。即：超過3%（無論是增加還是減少）購房者可以選擇退房；沒有超過3%一般是據實補算差價。

滕律提示：任何合同糾紛的解決需要回歸合同，退房糾紛也不例外。在房屋總建面積一定的情況下，套內面積或公攤面積有誤差，需要看其中單項的改變是否超過前述標準的合理誤差。

關聯法條：《商品房銷售管理辦法》第二十條：按套內建築面積或者建築面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款

（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

面積誤差比= （產權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100%

五、如果房屋質量有缺陷，可否退房？

滕律回覆：有許多業主的維權事件，都起源於房屋的質量問題。那麼，法律上講的房屋質量缺陷是指的什麼呢？事實上，法律上說的房屋質量問題，主要是指房屋的主體結構或地基基礎發生質量問題，表現為出現了房屋的安全問題。常見的房屋漏水問題、門窗內開外開的問題、地面空鼓問題、牆面出現裂縫等問題，在法律上僅構成交付瑕疵，業主可以向開發商主張損害賠償，但不能據此要求退房。

關聯法條：《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條規定，商品房交付使用後，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

六、開放商延期交房，可否退房。

滕律回覆：一看合同約定；二看兩個時間節點：六十日和九十日。一般來說，在約定的交房時間超過以上兩個期限後，購房者可要求退房。但這並不意味著購房者必須要等到這個時間點過了以後才能主張權利，實踐中可以根據樓盤專案具體情況提前要求開發商給予說明、提供擔保或者退房。

七、開發商未按合同約定的期限辦理房產證，都否退房？

滕律回覆，一看合同約定；二看一個期限：一年。

滕律提示：辦證不能的原因往往較為複雜，很有可能涉及到了其他的退房事由，但無論如何，購房者無法實現獲得房屋產權的合同目的，在這種情況下，購房者可以主張退房。

關聯法條：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規定，商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支援。