恆大不講武德,退房難!

恆大退籌為什麼這麼慢

恆大“無理由退房”受到越來越多的質疑。近日，北京的金先生聯絡到大白新聞，述稱其認購了恆大地產專案位於天津市的一處房產，但此後購房體驗欠佳，遂主張“無理由退房”，卻被銷售人員告之其並不具有“無理由退房”條件，金先生對此表示難以理解。無理由變成有理由、有條件。

如今，恆大地產的“無理由退房”政策推出已有四年，恆大也成為中國房地產企業龍頭。本來這樣的企業應該以誠信為本，說道做到，但很多購房者因為不信任所購房屋，想無理由退房時，卻遭遇各種理由拒絕，更是在退房後很長時間拿不到房款。實際是在給恆大提供資金。

關於恆大與購房者之間的商品房預售合同、買賣合同等糾紛案件時有發生，恆大無理由退房是營銷噱頭還是真實政策，讓人莫明所以。

金先生與恆大簽署《無理由退房承諾書》（當事人供圖）

無理由退房變成各種理由不退房

2015年4月，恆大地產宣佈在全國範圍內率先推出“無理由退房”政策。此舉一出，引起了社會高度關注。恆大的銷售業績亦實現重大突破，可謂“名利雙收”。大白新聞了解到，2017年6月30日，金先生與恆大簽署《無理由退房承諾書》，並與恆大天津某投資有限公司（下稱“恆大投資公司”）簽署《商品房認購書》及《無理由退房協議書》。

簽訂上述檔案的當日，金先生向恆大投資公司支付房款（含定金）239725元；後又多次支付房款及滯納金，共計超80萬元。

隨後，因購房體驗欠佳等問題，金先生向恆大提出“無理由退房”。但由於金先生有款項逾期，恆大認為其行為存在“違約”，不符合“無理由退房”條件。

“銷售人員在銷售時，並沒有告知我‘無理由退房’其實有條件，在購房簽署相關檔案時，也沒有特別通知且沒有預留足夠的時間去看詳細內容。從自己的理解看，以為真的是‘無理由’。”金先生認為恆大在銷售房屋時存在誤導行為。

金先生出示的《無理由退房協議書》顯示，“若您已履行《樓宇認購書》、《商品房買賣合同》的各項義務。並且無任何違約行為，則自您簽署《商品房買賣合同》及《無理由退房協議書》之日起至辦理入住手續前的任何時間，均可退房。”

雙方因此產生爭議。金先生表示，2018年年初，恆大表示如需退房的話需要扣除2萬元，半年以後，恆大又稱需要扣除8萬元，近期又表示至少扣除百分之五的房款，且退款時間不定。這讓他難以接受，遂決定提起上訴。

隨後，大白新聞致電恆大地產工作人員，其表示“無理由退房”在每個地區和每個樓盤的條件是不一樣的，需要和具體的售樓處聯絡。金先生所在的恆大山水城的置業顧問則聲稱，“3個月無理由退房”，退的是認籌金，在7個工作日到1個月內會予以返還。而對於已交了首付款的購房者，則表示“不太好退”，程式比較多、退房週期會比較長。

銷售手段，更是融資策略

2015年4月，恆大集團宣佈在全國範圍內啟動“無理由退房”，恆大承諾：凡購買恆大所有樓盤住宅的客戶，若已履行《樓宇認購書》、《商品房買賣合同》的各項義務，並且無任何違約行為，則自簽署《商品房買賣合同》及《無理由退房協議書》之日起至辦理入住手續前的任何時間內，均可無理由退房。

訊息一出，各方對恆大給予高度關注，同時也為旗下各大專案贏得了更多粉絲。在效益與品牌方面，恆大“名利雙收”。

值得關注的是，恆大2015年累計銷售2013。4億元，銷售面積2551。2萬平方米，均創歷史新高，而退房率僅為0。91%。從各品牌房企披露的銷售資料可見，2015年恆大銷售額增速為千億房企之首，拉開第二名22個百分點；銷售面積增速同樣排名第一，比其他六家千億房企高6個百分點。

與過往表現相比，2014年，恆大的銷售金額和麵積同比分別增長了31%和22%，增速雖高於同規模房企，但增幅並不如2015年明顯，可見無理由退房對恆大的銷售業績增長有促進作用。

此外，“無理由退房”除了有利於恆大去庫存，也可以促進恆大資金回籠。據瞭解，在購買恆大住宅，並繳納了首付的才可以簽署《商品房買賣合同》，也就是說，即使購房者退房，恆大也融到了房屋總款的30%的無息資金，這對資金就是生命的房地產企業而言，相當於沒有成本融到了一筆資金。

2018年“無理由退房”三週年之際，恆大年銷售額從1315億大幅攀升至5010億。其中淨利潤722。1億元，同比增106。4%；核心淨利潤783。2億元，同比增93。3%，均處行業領先水平。恆大如此高的收入，有多少是建立在消費者信任的基礎上？

無疑，恆大的“無理由退房”獲得消費者信認後，迅速開啟銷量，然而這更有請君入甕的意味，買的沒有賣的精，恆大雖然推出無理由退房，卻以各種理由不實施這一策略。

這引起不少購房者的質疑。檢索後發現，網路上充斥著“恆大無理由退房背後的重重陷阱，作者的買房血淚史！”、“恆大無理由退房已經退了、可錢還沒有退回來怎麼辦呀”等言論，不少投訴的案例也頻頻爆出。

無理由退房給購房者造成了時間和財務上的壓力，但恆大歷史上沒收購房者訂金等都在數億元，2018年達到7。66億元，從2015年以來，恆大共沒收訂金19。4億元。

律師認為或違背誠信原則

購房者對其詬病的幾大問題在於恆大所謂的“無理由退房”實為“有理由”；銷售人員宣傳是存在問題、很少會主動告知條件，宣傳廣告上所呈現的退房條件往往很小，有誤導傾向；申請退房後，退房款遙遙無期。

武漢的李女士近日聯絡到大白新聞，表示父母於今年1月在武漢恆大科技旅遊城認購了兩套房子，後因家庭經濟原因，決定退房。但據恆大方告知，需按照條款交完首付後，才可以退還定金。此後5月10號、6月10號，李女士一家人先後共交付50餘萬元兩套房的首付款，後辦理了相關退房手續，同時，《認購書》等相關原件被全部收回。但具體退款日期卻並沒有被告知，只提到在3~6個月內會到賬。

此外，在交完兩套房首付後，雙方並未簽署《商品房買賣合同》。李女士表示，恆大工作人員以“反正要退房”為由，未籤《商品房買賣合同》。根據協議，“自簽署《商品房買賣合同》及《無理由退房協議書》之日起至辦理入住手續前的任何時間內，均可無理由退房。”據此，李女士認為恆大管理混亂。

事實上，大白新聞在網上檢索有關“無理由退房”案例時發現，僅公開的案件文書就有百餘起，可見因“無理由退房”產生的糾紛並不少見。而梳理案件後發現，法院在裁決該類案件時也有頗多爭議。

比如，在魏壯壯、漯河御盛房地產開發有限公司買賣合同糾紛案件中，一審判決（（2017）豫1102民初1912號）認為，魏壯壯認購了漯河恆大名都的一處房，想“無理由退房”時卻被告知不符合退房條件。一審法院認為，魏壯壯支付1萬元定金後，未按照協議的約定於2016年4月6日前支付首期房款，也未簽訂商品房買賣合同，已屬違約，不符合無理由退房的條件。

二審法院卻認為，御盛公司的銷售廣告和宣傳資料的顯著位置註明“無理由退房”，而沒有對退房的限制性條件予以明確的、提醒消費者足以注意到的說明，僅在宣傳資料的底端以非常小的文字予以限制性解釋，甚至《古城傳媒》廣告底端的文字根本不能辨識，均不能起到明確告知消費者的作用。

據此該銷售廣告和宣傳資料對於向御盛公司發出訂立購房合同要約的消費者（包括魏壯壯）而言，御盛公司“無理由退房”的承諾是沒有其他附加條件的。御盛公司不能提交其與魏壯壯共同簽字的承諾書，也不能證明曾在簽訂《認購書》之前向魏壯壯明確告知、解釋過該承諾書的具體內容並獲得其同意，剝奪了購房者的知情權和選擇權，有違公平和誠實信用原則，因此該承諾書對魏壯壯不產生效力，魏壯壯基於對御盛公司銷售廣告和宣傳資料中“無理由退房”的一般性理解的權利仍然存在。

北京京師律師事務所張新年律師梳理相關判決案例後認為，恆大在“無理由退房”中設定限制條件或違背誠實信用原則，條款限定條件或屬無效。

2021年1月24日，北京市朝陽區來廣營恆大書院小區一戶人家外牆掛出這樣的橫幅：

“恆大地產侵害購房者業主權益，該誰來管？“

“請 許家印 給受害業主個說法！“

圖 恆大書院業主維權無路

究竟發生了什麼，讓業主們走上維權之路。

事情從2020年9月，北京恆大書院和恆大名都業主衝突說起。北京恆大書院和恆大名都是恆大地產開放商開發的兩個相鄰樓盤，在2020年9月前中間有一牆之隔。

一天清晨，恆大書院業主發現頭頂很吵鬧。原來是物業將恆大書院和恆大名都之間的柵欄拆除，並且允許恆大名都業主穿梭於恆大書院的各個小區門。由於恆大書院是半地下式建築，許多人家的屋頂原本是樓頂花園，所以當花園變成通道，鳥語花香也就變成了人流穿息。這樣一個封閉的別墅區突然被開啟大門，業主的生活被打破了寧靜。

兩邊的業主們才發現了開放商的騙局。

——“你們的綠化是隔壁小區的屋頂”

欺騙1：虛假的綠化率

按照恆大名都小區預售時開發商宣傳的內容，小區的設計規劃容積率2。8、綠地率30%、建築密度30%。住在恆大名都3年了的劉先生表示“實際上小區樓間距極窄，走在其中兩側的樓很有壓迫感，住宅樓中間的綠化實際上是商業街，所以都是商戶，沒有什麼花園”。

當被問及到曾經許諾的綠地時，恆大開放商解釋稱小區南側恆大書院的屋頂綠化就是本小區的綠化。

但根據物權法規定，房屋的樓頂歸業主所有。那麼，恆大書院的屋頂綠化就不可以被用作公共空間，和業主自家陽臺無異。恆大開放商更不可以將一個業主的自家陽臺算作另一個業主的公共綠化。

——“誰說當年賣你們的是聯排別墅，你們就是保障房商業配套”

恆大書院屋頂其實是公共街心花園

欺騙2：隱藏的樓盤基本資訊

按照恆大書院預售時開放商宣傳的內容，恆大書院是高階私密聯排別墅：“恆大書院——亞奧之心，65席創新藝墅，七室三廳四位，容積率為0。87，建築面積220-300m2不等“。2015年銷售時工地樓還未起，無論是銷售人員介紹，還是宣傳冊、沙盤、及樣板間的宣傳，均強調恆大書院是擁有13棟聯排別墅的別墅區。樣板間裡麵包括臥室、客廳、廚房，衣櫃、沙發樣樣俱全。沙盤上展現了恆大書院是有私密空間，獨立安保，低容積率，屋頂花園的別墅區。

圖 恆大書院開盤時小區沙盤

恆大書院沙盤

恆大書院宣傳資料

恆大書院樣板間

直至2018年恆大書院業主們入住後才發現，恆大書院的北邊起了3棟高樓，3棟高樓才是限價房的住宅，而恆大書院只是商業配套，恆大書院的業主直到這時才發現自己被足足矇騙了5年！！！在2015年11月恆大書院開盤售房時，恆大書院的工地上以及沙盤上的北側均是一片空地。直至2020年9月物業稱兩個小區其實是一個小區。也就是說，恆大書院名義上是恆大名都的商業配套，實質上卻以高階別墅區獨立進行宣傳和銷售。

私密空間？恆大書院65戶的空間已經完全開放給了恆大名都的1000多戶業主。

獨立安保？恆大書院的物業費是6。8元一平，名都的物業費是3元一平，兩邊將使用同樣的保安和物業。恆大書院的物業管理承諾 “24小時專職管家保安巡視”，與事實完全不符。

低容積率？如果將65戶的土地除以1000多戶的居住面積，恆大書院容積率從0。87攀升至3以上。

屋頂花園？恆大書院的私人屋頂花園被當作恆大名都的腳下草坪。

無論從任何一點看，虛假銷售不言而喻。

欺騙3：商業用途違規改為住宅用途

恆大書院從規劃上看，是保障房商業配套，但是宣傳材料上均說明以藝墅，即住宅進行銷售，恆大書院兩個樣板間也是住宅的形式。將商業專案擅自改變為居住等用途，並宣傳房屋可用於居住，這明確違反了《關於進一步加強商業、辦公類專案管理的公告》的第一條、第六條。

——4年時間價值腰斬再腰斬

恆大書院的房子直至2020年10月，地產商仍在火熱炒作，但是仍有部分未能售出。面臨資金鍊壓力，2021年初恆大書院住宅半價出售，據稱內部售價為2折。2015年時恆大書院按照別墅8萬一平的價格銷售，總價在1400-1600萬，2021年恆大內部人認購只需要200-300萬。（有錄音證據）

僅是4年時間，房屋便有價無市，甚至大幅貶值。

恆大開發商的虛假銷售，違規修改房屋用途，嚴重損害了購房者的利益。購房者被置於與其他人，與鄰里的矛盾之中。購房者未預見到從購房開始便走入了“陷阱”，恆大開放商卻獲得了兩側豐厚的利潤。恆大書院和恆大名都本是鄰居，但由於恆大開放商的虛假銷售，兩個社群業主的利益發生必然衝突。而且在遇到問題時，恆大開發商將矛盾引到對側業主身上，讓本身的“友鄰”怒目相向。

銷售後，恆大開發商便不再理會業主的訴求，儘管恆大書院和恆大名都業主希望與恆大開發商進行對話，但恆大開發商卻避而不見。